規(guī)劃布局

（1）在業(yè)態(tài)組合的規(guī)劃設(shè)計中，首先應(yīng)明確各業(yè)態(tài)的意義和作用差別

主力店：各業(yè)態(tài)的龍頭，具有較強的聚客能力和導(dǎo)向作用；

必備性商業(yè)：滿足居民生活基本需求；

特色性商業(yè)：吸引客流，豐富業(yè)態(tài)。

（2）根據(jù)各業(yè)態(tài)在社區(qū)商業(yè)體系中的重要程度及作用分別確定適宜的位置，其中主力店的設(shè)置極為關(guān)鍵，應(yīng)結(jié)合社區(qū)的整體規(guī)劃設(shè)計最先確定 (如設(shè)在社區(qū)主、次出入口或黃金分割點處)，利用聚合效應(yīng)有意識地引導(dǎo)。對于某些重要而又非經(jīng)常性參與的必備性商業(yè)(如銀行等)，一方面要考慮到便利性、易達性，另一方面也可以利用"三明治策略"將其設(shè)置在商業(yè)的端頭，與位于社區(qū)入口的主力店構(gòu)成"三明治"的"首、尾"兩端；特色性商業(yè)夾在其中呈線性排布，促使消費人群從有意識的目的性購買轉(zhuǎn)化為游走體驗，從而增加商機和人氣。

（3）要充分考慮到不同業(yè)態(tài)之間的匹配程度，以最大限度地發(fā)揮協(xié)同作用。某些商業(yè)業(yè)態(tài)需要組成商業(yè)集群以增強吸引力(如婦女與兒童用品)，而另一些帶有排斥性的商業(yè)業(yè)態(tài)則必須相互避開（如醫(yī)療診所與餐飲店）。 

業(yè)態(tài)落位敏感6要素

1、近鄰敏感性：在業(yè)態(tài)落位問題上，部分業(yè)態(tài)對鄰居的選擇要求較高。有些業(yè)態(tài)如果落位較近將發(fā)生對經(jīng)營商的不利影響，造成招商困難。

2、硬件敏感性：部分社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)對硬件設(shè)施有一定的要求。

3、地段敏感性：通常情況下，便利店對在社區(qū)商業(yè)街中的選址有較高要求，往往會選擇臨近小區(qū)主出入口的地方，其租金承受力相對較強，可以適當(dāng)滿足其需求。五金建材等業(yè)態(tài)則在地段敏感性上較弱。

4、面積敏感性：市場上很多社區(qū)商業(yè)在產(chǎn)品規(guī)劃上面積區(qū)間較窄，對不同業(yè)態(tài)實用性缺乏考慮，生活配套類業(yè)態(tài)通常面積很難超過100平方米。

5、樓層敏感性：休閑娛樂類業(yè)態(tài)通?？梢越邮芏龢菢I(yè)態(tài)，餐飲業(yè)態(tài)可接受一帶二產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

6、競爭敏感性：一是完全同業(yè)的競爭，涉及對同類業(yè)態(tài)數(shù)量的合理控制，取決于服務(wù)人口規(guī)模；二是指差異業(yè)態(tài)之間存在的經(jīng)營品種的重疊競爭。這里則要重點考慮引導(dǎo)競爭業(yè)態(tài)的商家在經(jīng)營檔次、特色、時段實現(xiàn)錯位。

外向型社區(qū)商業(yè)

外向型社區(qū)商業(yè)經(jīng)營面積占比前四位的業(yè)態(tài)是：超市（53.1％）、休閑（22.7％）、餐飲（11.1％）、服務(wù)配套（6.1％）。

超市類：經(jīng)營規(guī)模較大，不僅服務(wù)本住宅小區(qū)居民，還服務(wù)周邊居民，因為外向型社區(qū)商業(yè)通常具有較好的區(qū)位條件，交通便捷；

休閑類：除了與交通條件有關(guān)，還與外向型社區(qū)商業(yè)多處商業(yè)較繁華地段有關(guān)；

餐飲類：作為輻射面較廣的業(yè)態(tài)，在外向型社區(qū)商業(yè)中占有重要地位；

服務(wù)配套類：該類業(yè)態(tài)經(jīng)營商家數(shù)量較多，單體需求面積較小，面積占比與個數(shù)占比差別較大。

其次，服飾精品、地產(chǎn)中介、美容也是較為重要的業(yè)態(tài)組成，經(jīng)營商家個數(shù)占比達到17.6％、11.4％和5.1％，單體規(guī)模較小。

業(yè)態(tài)規(guī)劃模式：

大型綜合超市＋餐飲＋服務(wù)配套＋美容＋服飾＋生活家居

適合于片區(qū)商業(yè)氛圍濃厚，人口數(shù)量較多，商業(yè)規(guī)模較大的項目。

社區(qū)超市＋較大規(guī)模餐飲＋服務(wù)配套＋美容

通常適合居住人口暫時較不密集，商業(yè)氛圍較淺薄，但前景較好的片區(qū)。

中間型社區(qū)商業(yè)

中間型社區(qū)商業(yè)既立足于滿足本小區(qū)的居民生活需要，又兼顧外部消費群。相比外向型社區(qū)商業(yè)，一般情況下，其對外的輻射力要求較低，反映在業(yè)態(tài)組合上，輻射力較強的大型超市、大型餐飲、休閑娛樂所占比例會有所降低。

商業(yè)經(jīng)營面積占比前四位的業(yè)態(tài)是：超市（30.4％）、餐飲（25.4％）、服務(wù)配套（8.8％）、休閑（7.4％）。此外，美容類業(yè)態(tài)經(jīng)營面積占比與休閑較接近，為6.1％。

超市類：通常所服務(wù)的人口來源于本社區(qū)居民，部分來自周邊居民，與外向型社區(qū)商業(yè)的大型綜合超市不同，核心商圈輻射人口通常達到10萬以上；

餐飲類：中間型社區(qū)商業(yè)沒有大型超市主力店，往往是社區(qū)標(biāo)超發(fā)揮龍頭商家及滿足居民日常生活需求的作用，而中間型社區(qū)商業(yè)也需要較大量的外來消費群支撐經(jīng)營，結(jié)果往往是對外輻射面較廣的餐飲商家占了較大比例；

美容和休閑類：休閑業(yè)態(tài)比例大幅下降了約15.3％，美容業(yè)態(tài)經(jīng)營面積則上升了3.9％。

業(yè)態(tài)規(guī)劃模式：

規(guī)模較小的綜合超市＋餐飲＋服務(wù)配套＋美容

較適合于片區(qū)商業(yè)氛圍一般，人口數(shù)量較多，商業(yè)規(guī)模適中的項目

社區(qū)標(biāo)超＋較大規(guī)模餐飲＋服務(wù)配套＋美容

較適合于片區(qū)商業(yè)氛圍一般，人口數(shù)量不多，商業(yè)規(guī)模相對較大的項目

內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)

內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)主要服務(wù)于本社區(qū)居民，體現(xiàn)在業(yè)態(tài)組合上，對外輻射面較廣的業(yè)態(tài)所占比例也相應(yīng)較小。經(jīng)營面積占比前四位的業(yè)態(tài)是：超市（28.4％）、餐飲（15.8％）、服務(wù)配套（17.4％）、美容（8.3％）。

由于內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)面積相對外向型及中間型而言較小，且其主要的四大業(yè)態(tài)比例顯得較均衡，經(jīng)營面積都不會太大；對外經(jīng)營性質(zhì)較強，需要較多消費群支撐的休閑業(yè)態(tài)占平均數(shù)的7.8％。比例不高，并且內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)規(guī)模較小，因此其主要服務(wù)對象是本住宅社區(qū)居民，與內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的特性相符。

業(yè)態(tài)規(guī)劃模式：

社區(qū)標(biāo)超＋服務(wù)配套＋適量餐飲＋美容

較適合于商業(yè)規(guī)模適中，片區(qū)交通條件欠缺區(qū)域

品牌便利超市＋服務(wù)配套＋適量餐飲＋適量美容

較適合于商業(yè)規(guī)模較小，社區(qū)居民即可支撐商業(yè)經(jīng)營