購(gòu)物中心的空間環(huán)境是購(gòu)物中心賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。如何理解空間的定義以及如何闡釋對(duì)空間的理解，在購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程中，非常之重要。
首先，我們需要理解，作為購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)主體的管理方要對(duì)一座購(gòu)物中心進(jìn)行項(xiàng)目計(jì)劃、規(guī)劃，就需要有一個(gè)現(xiàn)成的，可以進(jìn)行調(diào)整的空間。這里的空間，不僅僅是是指購(gòu)物中心的物質(zhì)形態(tài)結(jié)構(gòu)，也包括地方行政治理過(guò)程中的參與空間，商業(yè)運(yùn)營(yíng)與商業(yè)零售中的成本空間和增值空間，也包括消費(fèi)者和商家的體驗(yàn)空間與行為空間。
那么，如果實(shí)際意義上的購(gòu)物中心空間釋義具有如此多的面向，是否代表購(gòu)物中心作為一整個(gè)空間的形態(tài)主語(yǔ)，它一定處于空間釋義的核心呢？我認(rèn)為，在以購(gòu)物中心的視角作為第一行為序位進(jìn)行思考時(shí)，的確是這樣。但是，放在其他的觀察視角時(shí)，卻可能不一定如此。
我的思考是，如果想要對(duì)購(gòu)物中心的發(fā)展具有更加直觀與更準(zhǔn)確的認(rèn)知，我們需要把購(gòu)物中心的視角代入一個(gè)更大的環(huán)境，比如：我們需要思考，在地理?xiàng)l件的前提下，購(gòu)物中心的空間在其所處商圈環(huán)境中具有怎樣的功能時(shí)，購(gòu)物中心只是作為商圈的一部分或者說(shuō)商圈共建的參與者。而假使，我們用城市或區(qū)域的眼光去思考，就不僅僅需要考慮到購(gòu)物中心在所處商圈內(nèi)的功能或影響力，而是還要考慮其在參與整個(gè)城市的社會(huì)功能時(shí)表現(xiàn)出或體現(xiàn)出怎樣的影響力與社會(huì)帶動(dòng)能力。在這里，我會(huì)逐一敘述從這個(gè)視角去看購(gòu)物中心的空間概念，需要怎樣理解空間對(duì)購(gòu)物中心的重要性。
地方工商管理機(jī)構(gòu)與市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)在進(jìn)行所在城市或商業(yè)環(huán)境的行政治理時(shí)，我們需要看到，首先，這需要對(duì)所在區(qū)域環(huán)境的建筑建成空間和營(yíng)業(yè)面積有一定的了解。地方政府與相關(guān)行業(yè)部門(mén)參與到市場(chǎng)行為或購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)的活動(dòng)集中度，與購(gòu)物中心的人流量、零售額、入駐商家數(shù)量、對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)與商業(yè)環(huán)境的帶動(dòng)作用有直接的相關(guān)性。在這里，我傾向于把這種行政治理的參與空間理解為一種行政行為的存續(xù)量和商業(yè)行為預(yù)期增量的融合，行政治理與服務(wù)的參與度不僅會(huì)考慮到購(gòu)物中心在一整個(gè)區(qū)域社會(huì)環(huán)境中的實(shí)際影響力，也延伸到購(gòu)物中心本身行政運(yùn)營(yíng)過(guò)程中體現(xiàn)的服務(wù)質(zhì)量，這種質(zhì)量不僅僅在程序上向前延伸到建筑空間體積的規(guī)劃構(gòu)建，也向后延伸到具體的日常運(yùn)維過(guò)程中能夠產(chǎn)生的效益行為。而這種行政治理參與空間的更大意義，還體現(xiàn)在購(gòu)物中心在所處商圈內(nèi)或街道地區(qū)中承擔(dān)的綜合服務(wù)關(guān)系，即是否為所在社區(qū)街道提供更便利的生活空間，是否為地區(qū)住戶提供更有價(jià)值的社會(huì)消費(fèi)場(chǎng)所。
-02-
商業(yè)運(yùn)營(yíng)與零售中的成本、增值空間
購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理方的成本或增值空間具有更多的延展性與前瞻性以及不確定性。購(gòu)物中心作為商業(yè)環(huán)境的參與者，商業(yè)行為主體的成本與增值空間涉及到其涵蓋內(nèi)容的各個(gè)方面，從所在功能地塊的土地價(jià)格變動(dòng)到其中運(yùn)營(yíng)空間內(nèi)零售商品的單個(gè)價(jià)格變動(dòng)，都是這種成本或增值空間的直觀體現(xiàn)。其空間特性的首要一點(diǎn)，在于市場(chǎng)的廣泛聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，普遍市場(chǎng)價(jià)格和單一市場(chǎng)價(jià)格，區(qū)域價(jià)格變動(dòng)與本地價(jià)格幅度，這些都表現(xiàn)出這種看不見(jiàn)的空間聯(lián)系具有的重要功能，即商業(yè)運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)定程度。
我們可以假設(shè)，如果一座購(gòu)物中心不能確保所在場(chǎng)地內(nèi)租售空間價(jià)格或商鋪門(mén)店涉及服務(wù)范圍、產(chǎn)品豐富程度，則其很難維持一個(gè)內(nèi)部商業(yè)環(huán)境的客流穩(wěn)定性，也就不能產(chǎn)生持續(xù)的經(jīng)營(yíng)效益。
作為消費(fèi)者而言，一個(gè)消費(fèi)場(chǎng)所是否能夠更大可能的滿足消費(fèi)群體的體驗(yàn)需求，不僅僅來(lái)自購(gòu)物中心的產(chǎn)品或招商定位，也來(lái)自于空間內(nèi)部形態(tài)帶來(lái)的體驗(yàn)舒適度，對(duì)于購(gòu)物中心管理方來(lái)說(shuō)，提供便捷的服務(wù)是一種軟的空間優(yōu)化能力，尤其在現(xiàn)有建成運(yùn)營(yíng)體量已創(chuàng)造一種舒適內(nèi)部環(huán)境的前提下。而且，這種體驗(yàn)同時(shí)還來(lái)自于購(gòu)物中心的可達(dá)性與商品豐富度，這同時(shí)指向了其建成空間的地段選址優(yōu)勢(shì)與前期招商的管理能力。
作為購(gòu)物中心的主要行為構(gòu)成，租售商鋪入駐的品牌商家或門(mén)類形態(tài)也在一定程度上提供了面向消費(fèi)者的商業(yè)環(huán)境豐度。商家的零售行為甚至在具體的營(yíng)業(yè)方面總體上左右著購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)效益。這種行為同時(shí)涵蓋了商家與客戶直接建立起的供需關(guān)系。
通過(guò)上面相關(guān)概念的思考簡(jiǎn)述，想表達(dá)的是：購(gòu)物中心的空間特性不僅僅存在于其物理空間尺度，也存在于更廣泛的商圈、城市、區(qū)域的各種系統(tǒng)聯(lián)系中，同時(shí)還有作為運(yùn)營(yíng)主體的購(gòu)物中心管理方與消費(fèi)者之間建立起的心理尺度。這些多樣化的空間概念，事實(shí)上是可以通過(guò)各種運(yùn)營(yíng)管理指標(biāo)進(jìn)行數(shù)據(jù)量化的。
