據(jù)一財(cái)網(wǎng)報(bào)道，2017年春節(jié)前夕，西部一個(gè)地級市從事房地產(chǎn)開發(fā)十幾年并已小有成就的開發(fā)商做了個(gè)艱難的決定：關(guān)閉公司旗下僅開業(yè)了3個(gè)月的一個(gè)購物中心。

“先關(guān)了再說，不能繼續(xù)虧錢。”

據(jù)透露，這個(gè)原本被公司寄予厚望的大型購物商場開業(yè)以來，每日客流量十分有限，以每月虧損數(shù)百萬元的狀態(tài)持續(xù)了3個(gè)月，加上建設(shè)以及早期的裝修、采購等投入，合計(jì)占用公司近2億元資金。

“這是一次錯(cuò)誤的投資，公司本來以為可以憑借商場的運(yùn)作提供穩(wěn)定現(xiàn)金流，以及為企業(yè)融資提供資產(chǎn)準(zhǔn)備，沒想到經(jīng)濟(jì)滑坡來得這么快速。”

對于未來的打算，公司負(fù)責(zé)人稱“還是交給專業(yè)的公司去打理”，因?yàn)樽约旱钠髽I(yè)內(nèi)部實(shí)在是缺乏從事商業(yè)運(yùn)營的人才和團(tuán)隊(duì)，開業(yè)幾個(gè)月，內(nèi)部管理漏洞百出。

這種自殺式的決策絕非個(gè)案。

在商業(yè)地產(chǎn)尤其是商業(yè)營業(yè)性用房的運(yùn)營領(lǐng)域，許多城市的購物中心、社區(qū)商業(yè)都處于舉步維艱的狀態(tài)。

一些開發(fā)商，甚至是以前從事其他行業(yè)的投資機(jī)構(gòu)本身不具備開發(fā)和運(yùn)營的能力，在沒有充分準(zhǔn)備的情況下上馬商業(yè)地產(chǎn)，從零起步，交了大把大把的學(xué)費(fèi)也難以出徒。

學(xué)費(fèi)越交越高，無疑加重了項(xiàng)目的成本投入，一步步將初生牛犢逼上絕路。

最常見的死法是這樣的：

先設(shè)計(jì)施工后市場定位的“倒熗鍋”模式在商業(yè)地產(chǎn)實(shí)踐中依然屢見不鮮

很多中小開發(fā)商還是停留在住宅開發(fā)的思維里，或者甚至還只是個(gè)包工頭的思維，不重視市場分析、客群定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃等基礎(chǔ)工作，設(shè)計(jì)缺陷、規(guī)劃失當(dāng)最終使得商業(yè)項(xiàng)目成為表面富麗堂皇的一堆垃圾。

對于商鋪，使出渾身解數(shù)能賣則賣，賣不掉就租售結(jié)合

出于現(xiàn)金流的考慮，先是使出渾身解數(shù)能賣則賣，賣不掉就租售結(jié)合。

最后實(shí)在不行，咬牙跺腳決定整體持有招商整體運(yùn)營，然后為滿足運(yùn)營需要又要大拆大改，成本又上升一塊。

在招商中，被品牌方“欺生”

招商上又被品牌方“欺生”，沒有商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)和雄厚的企業(yè)背景也會(huì)被品牌方“歧視”，裝補(bǔ)、回扣、免租、索賄漫天要價(jià)。僧多粥少，這個(gè)成本仍在持續(xù)加大。

受周邊人口、定位以及開業(yè)率不足等問題影響，人氣長期不旺

招商率不足遲遲無法開業(yè)，縱然開業(yè)也可能會(huì)因?yàn)橹苓吶丝趩栴}、定位問題以及開業(yè)率不足等問題人氣長期不旺。如果再加上“胎里帶”的那些建筑設(shè)計(jì)和動(dòng)線上的硬傷，更是雪上加霜。

作為新晉的購物中心運(yùn)營者，運(yùn)營成本過大

縱然從開發(fā)投資到招商開業(yè)相對順利熬到了運(yùn)營期，作為新晉的購物中心運(yùn)營者，運(yùn)營成本依然是擺在投資者面前的一道檻。

管理模式的摸索期，組織架構(gòu)多變，人才匱乏

管理模式的摸索期，組織架構(gòu)多變，實(shí)際運(yùn)營中人員超編卻依然感覺人才匱乏。相比那些管理流暢的商業(yè)地產(chǎn)的老司機(jī)，人員成本也會(huì)高出一截。

招商率不足、開業(yè)率低下，再加上客流量不足導(dǎo)致商戶經(jīng)營困難，欠租開始成為新開業(yè)購物中心的“頑疾”，這直接打擊著購物中心運(yùn)營者和投資者的信心。

在這個(gè)時(shí)候，“背景”就顯得尤為重要，你是“富二代”還是“草根”一看便知。

財(cái)大氣粗的央企、外資和國企還是能支撐多些時(shí)日的！聽說有港資企業(yè)已經(jīng)默認(rèn)旗下地處重災(zāi)區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以連續(xù)虧損10年??！

而對于像開頭這樣的中小開發(fā)商或投資商，開業(yè)帶來的不是希望，而是毀滅。

入不敷出，持續(xù)虧損，最絕望的是根本不知道什么時(shí)候才是扭虧為盈的日子。

這些中小開發(fā)商的絕望，恰恰被專業(yè)玩家視為希望。

萬達(dá)、中糧、鵬欣、紅星和凱德等多家企業(yè)的商業(yè)團(tuán)隊(duì)都披露過輸出管理的發(fā)展計(jì)劃，有的已經(jīng)在大力推進(jìn)，準(zhǔn)備為倒下的商業(yè)地產(chǎn)收尸。他們的競爭力不僅來自于“少交學(xué)費(fèi)”的成本優(yōu)勢，更來自于成熟的運(yùn)營所帶來的穩(wěn)定可期的收益。

留給中小型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和運(yùn)營商的時(shí)間不多了。

要么自強(qiáng)，要么自宮。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年全國預(yù)計(jì)開業(yè)大型商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量更是高達(dá)970個(gè)，商業(yè)體量預(yù)估達(dá)9851萬平方米，是2016年新開業(yè)商業(yè)體量的近2.3倍。

可以預(yù)想的是在消費(fèi)持續(xù)走弱的背景之下，商業(yè)項(xiàng)目的增長只會(huì)帶來實(shí)際租金收益的下行。

當(dāng)然，不是所有的項(xiàng)目都能靠自強(qiáng)而“守得云開見月明”的。面對困境，中小開發(fā)商開始寄希望于引進(jìn)外援，讓專業(yè)的人做專業(yè)的事。

然而，需要提醒的是，專業(yè)公司能做的也只是掙專業(yè)的錢，或者說因?yàn)閷I(yè)而“提升”的那部分價(jià)值。這里面必須要注意的詞匯是“提升”，是從1到2，而絕不是從0到1。

而對于那些從一開始就有悖于市場而堆砌的鋼筋水泥，可能只有一條自殺式的道路：炸掉重來！