購物中心迎來了集中開業(yè)的時(shí)期，2017年全國將有近千家購物中心陸續(xù)開業(yè)。業(yè)內(nèi)專家指出，這些新開業(yè)的購物中心大多為經(jīng)過優(yōu)化的新型商業(yè)中心，和過去傳統(tǒng)的商業(yè)項(xiàng)目有很大的不同，體驗(yàn)消費(fèi)、文化娛樂等環(huán)節(jié)會(huì)做得更好，更加適合當(dāng)前的市場需求。與此同時(shí)，這些新型的購物中心的建設(shè)和經(jīng)營模式也和傳統(tǒng)的商業(yè)項(xiàng)目有很大的區(qū)別。當(dāng)前正是新型商業(yè)中心布局的窗口期，傳統(tǒng)的商業(yè)項(xiàng)目將因此而受到擠壓并陷入困境。

開業(yè)數(shù)量是去年的2倍多

2月19日，統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2017年全國預(yù)計(jì)開業(yè)大型商業(yè)項(xiàng)目將高達(dá)970個(gè)，相當(dāng)于2016年實(shí)際開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量的2倍多；而商業(yè)體量預(yù)估將達(dá)9851萬平方米，是2016年新開業(yè)商業(yè)體量近2.3倍。

從區(qū)域分布看，華東依然是無人能比的霸主，項(xiàng)目數(shù)量、商業(yè)體量占比都遠(yuǎn)超其他大區(qū)。西南地區(qū)超越華南地區(qū)，晉級(jí)第二，華中略微超越華南排第三，不過西南、華中地區(qū)實(shí)際開業(yè)率低于華南，2017實(shí)際開業(yè)率預(yù)計(jì)華南仍能保持第二位。

華東作為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，該地消費(fèi)者對線下體驗(yàn)式新業(yè)態(tài)需求旺盛，因而成為很多商業(yè)項(xiàng)目布局的首選。凱德集團(tuán)的有關(guān)負(fù)責(zé)人就向中國商報(bào)記者透露，凱德今年即將開業(yè)的6家購物中心有4家在華東長三角地區(qū)。

上海今年開業(yè)的購物中心數(shù)量預(yù)計(jì)有56個(gè)，在一線城市中一枝獨(dú)秀。而在新晉的一線城市中，重慶以71個(gè)新開業(yè)項(xiàng)目獨(dú)占鰲頭。

數(shù)據(jù)顯示，一線城市的購物中心2017年總供應(yīng)量仍有較大增幅，數(shù)量增長39%，商業(yè)體量增長70%。不過四大一線城市出現(xiàn)兩極分化，上海、深圳2017年供應(yīng)量有較大增長，但北京、廣州項(xiàng)目數(shù)量出現(xiàn)大幅度收縮。上海、深圳商業(yè)項(xiàng)目向郊區(qū)外擴(kuò)加速，北京、廣州商業(yè)飽和度更為明顯。

15個(gè)新一線城市增長強(qiáng)勁，項(xiàng)目數(shù)量、商業(yè)體量均在全國總體量的20%以上。2017年預(yù)計(jì)新開項(xiàng)目數(shù)量比2016年增長154%，商業(yè)體量增長198%。其中重慶是最突出的城市，數(shù)量、商業(yè)體量增長4倍多。蘇州、杭州、西安、武漢四個(gè)城市增長幅度也較大。天津出現(xiàn)負(fù)增長，南京、青島、寧波新供應(yīng)量增幅較小。新一線城市仍是最具成長潛力的城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市可重點(diǎn)關(guān)注，西南城市增長量過大，需要謹(jǐn)慎。

從預(yù)計(jì)開業(yè)項(xiàng)目分布可見，西南、華中地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)仍在加速度開發(fā)建設(shè)，華東地區(qū)開發(fā)速度保持穩(wěn)定，華南、華北放緩趨于愈趨明顯。未來，商業(yè)地產(chǎn)市場存量壓力主要在二三線城市，四線城市將成為開發(fā)商的主要爭奪市場，一二線城市更多轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營。

“現(xiàn)在新開的購物中心很多都是經(jīng)過優(yōu)化的商業(yè)中心，跟以前的不太一樣，體驗(yàn)性比以前好，而且業(yè)態(tài)分布也更好。”和君咨詢集團(tuán)合伙人王洪波告訴中國商報(bào)記者，當(dāng)前開業(yè)的購物中心實(shí)質(zhì)上做的是商業(yè)生態(tài)，隨著家庭型休閑、購物、餐飲、娛樂等回流線下實(shí)體，對這種新型商業(yè)中心的需求增加。“現(xiàn)在做新式購物中心的投資方不再盲目追求坪效，而是更加追求定位的精準(zhǔn)性。”王洪波說，這些新型的購物中心已不像過去那樣人流密集，但數(shù)量和品質(zhì)明顯上升，通過大數(shù)據(jù)在經(jīng)營管理方面更加精細(xì)、精準(zhǔn)，所取得的經(jīng)營效果還不錯(cuò)，是很有生命力的。

新模式構(gòu)建多層次利潤結(jié)構(gòu)

化身為體驗(yàn)休閑生活中心的新型購物中心因?yàn)樯?qiáng)，近年來吸引了越來越多的投資。除了萬達(dá)、凱德、大悅城等專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，新城集團(tuán)、綠地集團(tuán)等房地產(chǎn)商和其他機(jī)構(gòu)也紛紛涉足該領(lǐng)域，購物中心的發(fā)展也從開發(fā)時(shí)代進(jìn)入運(yùn)營和資產(chǎn)管理時(shí)代，建設(shè)投資模式和盈利模式出現(xiàn)了很多新的變化，經(jīng)營管理專業(yè)化程度和水平都大大提升。

今年年初，在購物中心行業(yè)頗有建樹、但擴(kuò)張速度卻一直很慢的大悅城宣布了自己的新戰(zhàn)略，從開發(fā)運(yùn)營模式向資產(chǎn)管理模式的轉(zhuǎn)型升級(jí)，打造“大資管”平臺(tái)，通過建立商業(yè)地產(chǎn)基金、管理輸出等方式，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)和資本的良性循環(huán)，加快自身發(fā)展。此前，大悅城就已經(jīng)對外披露了“4A大資管”的運(yùn)作模式和擴(kuò)張戰(zhàn)略，并聯(lián)手投資機(jī)構(gòu)成立了大悅城商業(yè)地產(chǎn)基金。

“大悅城地產(chǎn)核心基金的建立，使得大悅城的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)溢價(jià)變現(xiàn)，擴(kuò)張之中的資金問題的影響已經(jīng)很小。”大悅城地產(chǎn)有限公司商業(yè)管理中心總經(jīng)理吳谷豐告訴中國商報(bào)記者，盡管購物中心行業(yè)面臨著市場存量巨大、同質(zhì)化競爭加劇、結(jié)構(gòu)性問題突出的困境，但由于市場缺乏優(yōu)質(zhì)運(yùn)營商，一個(gè)品牌建設(shè)好、運(yùn)營能力強(qiáng)、有持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的商業(yè)項(xiàng)目仍有較大的發(fā)展空間和成功機(jī)會(huì)。她表示，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，市場上的存量項(xiàng)目巨大，有用優(yōu)質(zhì)運(yùn)營能力的運(yùn)營商項(xiàng)目可選擇性就很大。

大悅城地產(chǎn)董事長兼總經(jīng)理周政曾表示，大悅城在資本運(yùn)作方面的經(jīng)驗(yàn)主要是向凱德、普洛斯學(xué)習(xí)。作為中國購物中心行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，凱德集團(tuán)在利用國際資本擴(kuò)張版圖方面已經(jīng)積累了很成熟的經(jīng)驗(yàn)，多年前首創(chuàng)房地產(chǎn)金融和輕資產(chǎn)發(fā)展路徑。凱德公司告訴中國商報(bào)記者，凱德很早就與國際機(jī)構(gòu)投資者合作，成立專業(yè)的房地產(chǎn)基金，形成專業(yè)的資本運(yùn)作模式，參與購物中心的收購與運(yùn)營。目前凱德在中國一共有66家購物中心，絕大部分為自持項(xiàng)目，從去年開始，凱德開始涉足管理輸出，首先在長沙簽訂了第一個(gè)購物中心管理輸出合同。今年1月，凱德在西安與盛恒(西安)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就御錦城項(xiàng)目簽訂購物中心管理合同。

凱德商用首席執(zhí)行官廖茸桐就曾表示，凱德以自持項(xiàng)目為主、輸出管理為輔助的策略，是根據(jù)市場需求做出的快速反應(yīng)。凱德高層透露，凱德做輸出管理更主要的目的是擴(kuò)大凱德的網(wǎng)絡(luò)，從而增強(qiáng)規(guī)模優(yōu)勢。

事實(shí)上，通過房地產(chǎn)金融和輕資產(chǎn)運(yùn)營模式已經(jīng)成為當(dāng)前很多大企業(yè)發(fā)展購物中心業(yè)務(wù)的主要途徑，萬達(dá)、新城等企業(yè)也都在采取這種途徑大舉擴(kuò)張自己的商業(yè)版圖。

王洪波告訴中國商報(bào)記者，新型的購物中心所構(gòu)建的商業(yè)生態(tài)使之利潤結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜和多元化，贏利點(diǎn)比以租金和廣告位主要收益的傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目多了不少。例如，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)把金融資本結(jié)合進(jìn)來，資金鏈構(gòu)成更加合理，不僅進(jìn)一步加快了開發(fā)速度，還大大降低了投資開發(fā)的資金成本，提高了整體經(jīng)濟(jì)效益。再如，這些新型商業(yè)中心還可以與互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)合作，獲得結(jié)算分成。另外，很多新型商業(yè)中心還可以和資本結(jié)合發(fā)展金融衍生品。

“最近二三年是新型購物中心的窗口期。”王洪波同時(shí)表示，過了這個(gè)時(shí)期機(jī)會(huì)就沒有了，這也是很多大企業(yè)競相跑馬圈地的原因。他認(rèn)為，未來行業(yè)的集中度會(huì)越來越高，大企業(yè)的機(jī)會(huì)更多，相對而言，那些老舊的、在城市中心的商業(yè)項(xiàng)目可能會(huì)由于被這些新型購物中心蠶食客流和市場而處于風(fēng)險(xiǎn)之中，甚至?xí)淮笃髽I(yè)擠死。