國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積高達(dá)15263萬(wàn)平方米，同比激增23%。有關(guān)數(shù)據(jù)還顯示，二、三線城市商業(yè)用房等消化周期高達(dá)50個(gè)月以上，一些城市甚至達(dá)100個(gè)月以上。專家說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)（專題閱讀）去庫(kù)存形勢(shì)很?chē)?yán)峻，壓力要比住宅地產(chǎn)還大，將直接關(guān)系到市場(chǎng)的健康發(fā)展。

實(shí)體商業(yè)不景氣是主因

近年來(lái)，由于實(shí)體商業(yè)的不景氣，百貨業(yè)態(tài)及賣(mài)場(chǎng)相繼出現(xiàn)集中關(guān)店現(xiàn)象。百盛、天虹、王府井、萬(wàn)達(dá)等多個(gè)知名百貨公司相繼關(guān)閉部分其在二、三線城市，甚至一線城市的門(mén)店。同時(shí)，另一零售主力業(yè)態(tài)“大賣(mài)場(chǎng)”也陷入業(yè)績(jī)下滑的困境。據(jù)《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)（專題閱讀）行業(yè)(2015/2016)年度發(fā)展報(bào)告》稱，全國(guó)連鎖的大潤(rùn)發(fā)超市利潤(rùn)在2015年首次停止了增長(zhǎng)，永輝超市業(yè)績(jī)也出現(xiàn)了小幅下滑，其他一些賣(mài)場(chǎng)也紛紛放慢甚至?xí)和Ａ碎_(kāi)店計(jì)劃。

根據(jù)中華全國(guó)商業(yè)信息中心數(shù)據(jù)，2016年上半年全國(guó)50家重點(diǎn)大型零售企業(yè)零售額同比累計(jì)下降3.1%，相比上年同期回落了4.2個(gè)百分點(diǎn)。

下滑的實(shí)體商業(yè)拖累商業(yè)地產(chǎn)“入冬”。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，6月末，全國(guó)十大城市商業(yè)市場(chǎng)累計(jì)存量再刷歷史新高，已達(dá)5267.75萬(wàn)平方米，同比上漲幅度達(dá)10%。其中北京、成都、天津、杭州等4個(gè)城市商業(yè)存量創(chuàng)新高，成都、天津、南京存銷比分別高達(dá)141個(gè)月、96個(gè)月、83個(gè)月;北上廣深4個(gè)一線城市的存銷比分別為56個(gè)月、42個(gè)月、23個(gè)月、36個(gè)月。同策咨詢研究部研究經(jīng)理許之靜指出，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測(cè)算，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)能過(guò)剩情況嚴(yán)重，二、三線城市的存銷比多在50個(gè)月以上。

“商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存的壓力比住宅地產(chǎn)還要大。”商務(wù)部市場(chǎng)運(yùn)行專家、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平說(shuō)。

需要有新的商業(yè)業(yè)態(tài)

住建部住房專家委員會(huì)副主任、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟理事長(zhǎng)顧云昌表示，泡沫化、同質(zhì)化、邊緣化、過(guò)量化是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)面臨的主要問(wèn)題。

王永平說(shuō)，目前，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)整體性困難，問(wèn)題既來(lái)自行業(yè)內(nèi)部，如商業(yè)規(guī)劃失控、地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量過(guò)大等，也有電商沖擊、經(jīng)濟(jì)下行等外部因素。因此，商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存效果，直接關(guān)系到市場(chǎng)是否能健康發(fā)展。

陽(yáng)光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖說(shuō)，庫(kù)存壓力不僅來(lái)自于巨量的建筑設(shè)施庫(kù)存，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)還有資金及成本的壓力，以及“來(lái)自大量物業(yè)的庫(kù)存壓力”。

在這些壓力下，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始紛紛謀求“出路”。北辰實(shí)業(yè)股份有限公司總經(jīng)理曾勁說(shuō)，北辰一直以北京為中心在發(fā)展，但近年來(lái)，也進(jìn)入了武漢、杭州、南京、蘇州、長(zhǎng)沙等全國(guó)多個(gè)城市，開(kāi)發(fā)了20多個(gè)項(xiàng)目，其中不乏大體量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。“按眼下形勢(shì)，我們不排除出售或出租一部分商業(yè)資產(chǎn)，以盤(pán)活商業(yè)資產(chǎn)。”

以“酒店+地產(chǎn)”模式經(jīng)營(yíng)的成都明宇實(shí)業(yè)董事長(zhǎng)張建明表示：“面對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)，需要有新的商業(yè)業(yè)態(tài)來(lái)填充，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一定要?jiǎng)?chuàng)新才有出路。”

成功開(kāi)發(fā)了上海新天地、虹橋天地等項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中國(guó)新天地，正是對(duì)項(xiàng)目導(dǎo)入了歷史、文化、各類社會(huì)活動(dòng)以及現(xiàn)代服務(wù)功能等，所經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目均有不俗的業(yè)績(jī)，像上海新天地已成為上海市新的商業(yè)中心和地標(biāo)性建筑。

但業(yè)內(nèi)人士告訴記者，商業(yè)地產(chǎn)受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響較大，而且投資規(guī)模、建筑面積等都比較大，去庫(kù)存僅靠企業(yè)單打獨(dú)斗有相當(dāng)?shù)碾y度。一邊是高企的庫(kù)存，一邊還在批地。“政府的責(zé)任是真正管控好土地的供應(yīng)量。”顧云昌說(shuō)，在目前形勢(shì)下，不能以規(guī)劃大量商業(yè)地產(chǎn)帶動(dòng)周邊建設(shè)作為提升城市形象的手段，而是要根據(jù)市場(chǎng)需求，有保有壓。

管住“供給”拓展“需求”

針對(duì)各地去庫(kù)存壓力，顧云昌認(rèn)為，政府首先應(yīng)從供給端入手，要優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，通過(guò)供地、規(guī)劃等途徑控制增量。對(duì)于庫(kù)存量大的城市，要暫停商業(yè)用地出讓。

記者了解到，福建省明確未來(lái)供地計(jì)劃分五類來(lái)調(diào)控，分別為“顯著增加”“增加”“持平”“適當(dāng)減少”“減少直至?xí)和?rdquo;，由此來(lái)確定市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模。四川省明確，對(duì)營(yíng)業(yè)用房、辦公用房等商業(yè)用房庫(kù)存較大的城市，嚴(yán)格控制新增商業(yè)用房土地供應(yīng)和規(guī)劃指標(biāo)。山西省也提出，允許在土地使用年限和容積率不變的情況下，將商辦土地用途調(diào)整為居住用地，以盤(pán)活存量土地，有效促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存。

為消化現(xiàn)有庫(kù)存，各地也在出招。如福建、四川、昆明等省市明確提出“商改住”政策，即在滿足一定條件下，允許商業(yè)用地調(diào)整成為住宅用地;已建在建的商業(yè)用房在一定前提下，可改變建筑使用功能，用于教育培訓(xùn)、文化、旅游等經(jīng)營(yíng)性、公益性用途。

但長(zhǎng)期研究土地和住房市場(chǎng)的西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐認(rèn)為，如果改變土地用途，土地出讓金的補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)是什么?是按照起拍價(jià)還是按照周?chē)渌貕K的參考價(jià)?這在“商改住”政策中要細(xì)化落實(shí)。不過(guò)，多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)此表示歡迎，認(rèn)為“商改住”政策給他們提供了一個(gè)合法“轉(zhuǎn)舵”的機(jī)會(huì)。

雖然目前商業(yè)地產(chǎn)面臨體量較大、庫(kù)存較多、租金回報(bào)受限等挑戰(zhàn)，但也迎來(lái)了消費(fèi)擴(kuò)大升級(jí)的機(jī)遇。因此，專家建議，商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)上，一方面要考慮如何合理配比業(yè)態(tài)，另一方面則要通過(guò)創(chuàng)新填補(bǔ)客群空白;同時(shí)，政府也應(yīng)采取措施推動(dòng)和鼓勵(lì)傳統(tǒng)商業(yè)向體驗(yàn)型業(yè)態(tài)過(guò)渡。根據(jù)新的消費(fèi)趨勢(shì)，未來(lái)商業(yè)零售業(yè)發(fā)展將向以體驗(yàn)式業(yè)態(tài)為主的商業(yè)綜合體過(guò)渡。