商場屋頂千千萬，太古匯商場的屋頂偏偏是不一樣的。當(dāng)年太古匯的規(guī)劃中，娛樂部分一直沒能暢快的演繹，既沒能做電影院，溜冰場也改成了超市和美食廣場，所以三樓的屋頂必需把“讓大家在太古匯休閑一把”的任務(wù)扛下來。

太古的想法很簡單，既然這里規(guī)劃做商場，無論是設(shè)計還是商業(yè)元素，都得有商場的樣子。首先得有一個合適逛街的空間，然后放進(jìn)輕松休閑的商業(yè)元素，變成能夠讓人從白晝逛到深夜的花園步行街。為了使這個空間合適逛，我們看到太古匯做了兩件不太起眼，但其實非?？膳碌氖虑椤?

第一件事情是把原本放在這里的空調(diào)機(jī)組都挪到最高的塔樓上面去，造一個足夠大的空間出來。

商場屋頂向來是空調(diào)機(jī)組的常規(guī)去處，太古匯商場局部要用五六個機(jī)組，每個算上主機(jī)、水管、減震設(shè)備要七八米高，占面積五六百平方米，無論怎樣放，都是一道煞風(fēng)景的景色，這些機(jī)器夏天發(fā)熱冬天起霧，不斷隆隆響，讓誰和這些機(jī)組一同逛街吃飯，都會很不甘愿。

最終，太古要把機(jī)組放到最高的塔樓上去，這是一個大費(fèi)周折的決議。

首先得在塔樓原有空調(diào)管道的根底上，每層增加幾平方米的豎向管道空間，增設(shè)中途機(jī)房，這加起來上百平方米的面積都是計容的。

空調(diào)機(jī)組上了樓頂，先不說和樓頂其他設(shè)備搶地盤，光荷載就有問題了。

正常樓板的荷載是每平方米兩噸半，加了機(jī)組的頂層樓板荷載是每平方米七噸，塔樓變得頭重腳輕，因而放上樓頂?shù)脑O(shè)備和樓體的構(gòu)造支撐系統(tǒng)需求重新計算選型，多次排列組合，才能夠有足夠空間放上去，又不影響塔樓的穩(wěn)定性。

在完成這件事情之后，三樓屋頂呈現(xiàn)一條寬闊規(guī)整的4000平方米的大馬路。

第二件事情是打造屋頂?shù)目罩邢到y(tǒng)，把這條“路”變得合適步行。

廣州四季多雨，天氣酷熱，要讓這條馬路逛的舒適，它把園林架空地面系統(tǒng)招呼上了。從看得見的地面開始，屋頂空中系統(tǒng)從上到下分為石板地面、石板定位和支撐鋼架、架空層支架、復(fù)合隔熱層和構(gòu)造樓板。

為了讓人走起來舒適，整個石板空中完整平整，沒有設(shè)置常見的1%-5%排水坡度。而為了讓雨水快速排走，每塊青石板之間預(yù)留了3毫米縫隙，雨水從這里落入石板空中下的架空層，有組織的排向設(shè)置在租賃區(qū)以外的落水口。3毫米的縫隙不能寬也不能窄，寬了，高跟鞋的鞋跟能塞進(jìn)去；窄了，排水效果差很多。但總而言之，無論下多大的雨，這片空中不積水。

為了減輕空中的重量，原來每塊厚度15厘米，重達(dá)140公斤的石板被放棄，換成了厚度5厘米，重量50公斤的輕量化石板，這一換不只減重、省錢、增加了空氣層的厚度，還便當(dāng)了日后的維護(hù)——如今檢修空中，只需兩名員工應(yīng)用特制的小工具就能把石板搬開了。

最變態(tài)的是，為了確?？罩惺宓某潭染仍谑彝忾L期運(yùn)用中不會降低，局部的架空支架采用灌漿加固的工藝，所灌的漿和架空支架在不同溫度下的變形量是分歧的，以到達(dá)延長支架壽命的目的。在這樣的設(shè)計下，你看到的青石板們之間的縫隙會風(fēng)雨不改一如既往的堅持在3毫米。

商業(yè)物業(yè)項目說起規(guī)劃，常常從研討區(qū)位開端，再研討顧客，再研討競爭者，再研討批發(fā)商，最后做個定位計劃，包含品牌組合和租賃條件，新一點的項目可能會說兩句設(shè)計上的亮點，創(chuàng)意或動線云云。國內(nèi)大多數(shù)項目用招商來演繹規(guī)劃怎樣落地，可同樣用來落地規(guī)劃的另一項重要工作——設(shè)計，在很多時分并沒有做透。

除了政策上的硬指標(biāo)，一個項目做多大商場，包含什么物業(yè)形態(tài)，商場是一個密閉盒子還是一條開放街區(qū)，店鋪有沒有后通道，對適用率和后期維護(hù)有什么影響，這些都是業(yè)主能夠關(guān)起門來頭腦風(fēng)暴的規(guī)劃點。規(guī)劃定下來，大局部人會花個幾千萬買一套概念設(shè)計計劃，然后商場和寫字樓劃分單元，做預(yù)算準(zhǔn)備招商。而設(shè)計這條線，設(shè)計部找一個有資質(zhì)的LDI，把概念設(shè)計深化成施工圖，做預(yù)算準(zhǔn)備施工。

看起來沒缺點，常常設(shè)計的硬傷就此種下，一些設(shè)計機(jī)構(gòu)在做商業(yè)設(shè)計的時分，沒能從綜合的物業(yè)價值、久遠(yuǎn)商業(yè)運(yùn)作和空間細(xì)節(jié)審美動手，而是停留在空泛的商業(yè)經(jīng)費(fèi)和契合標(biāo)準(zhǔn)的角度去思索，把本應(yīng)詳細(xì)到項目特質(zhì)的設(shè)計當(dāng)成了收費(fèi)幾十塊一平方米的體力活來做。商業(yè)物業(yè)的難度在于用家是商業(yè)機(jī)構(gòu)，有不少硬規(guī)律沒法湊合，于是物業(yè)做好了是要能做生意的。

假如業(yè)主沒有專業(yè)才能，又沒有一個替代業(yè)協(xié)調(diào)和各種技術(shù)問題的角色，到最后只能是施工方現(xiàn)場的監(jiān)工替代設(shè)計師暫時想個做法，做出來是怎樣樣就隨緣分了。所以國內(nèi)不少商用物業(yè)，站在外立面看著還不錯，只需一進(jìn)大門就各種湊合，越往后場越不堪。

比方最近成都開的這個物業(yè)，樓頂規(guī)劃了餐飲，可這個穹頂愣是把餐廳擋住了。

穹頂既然設(shè)計離客人間隔很近，細(xì)節(jié)就應(yīng)該合適近看。

這樣的接縫，容易漏水，不易清潔，苦了后期的運(yùn)營團(tuán)隊。

總而言之，設(shè)計這關(guān)沒把好，造出來的物業(yè)不合用，只能靠招商超凡發(fā)揮把店鋪租進(jìn)來，一朝一夕招商就特別重要。

消費(fèi)者見多識廣，逛商場再也不是一堆標(biāo)配大牌就能打發(fā)的了，除了看店鋪還要看廁所，除了看商品還要看環(huán)境。這些年老在說體驗，但一個商場假如沒有從硬件到軟件，從運(yùn)營理念到質(zhì)感呈現(xiàn)的形神合一，單單依托招商而來的商業(yè)元素，這體驗就只是一層皮。再說了，沒有規(guī)劃在先的設(shè)計，商場也裝不下越來越多一日千里的商業(yè)元素了，到最后，靠招商也沒用。

大概估量，打造三樓的屋頂花園，太古匯要多花上千萬，工期要多花三個月，但關(guān)于足智多謀的太古，這可不是有錢任性或大行慈悲，他們以為只要讓規(guī)劃在設(shè)計中落地，后期運(yùn)營才干更好的發(fā)揮。這些看似樸素的投入，盤活了三樓3000多平方米的店鋪，我不會通知你這6間店鋪大多數(shù)都生意火爆，能奉獻(xiàn)提成租金，當(dāng)初的投入只需求區(qū)區(qū)12個月就能回收。我們問過行家，其實這樣的投入并不算天文數(shù)字，再來想要廉價也有別的處理計劃，而國內(nèi)應(yīng)用寥寥的緣由，只因為整個過程的溝通和管理太花時間和精力。

從三樓屋頂作為花園步行街的想法肯定以后，這個想法從設(shè)計和招商里面都貫徹下來了，除了招商團(tuán)隊技藝高超，別忘了這里真的被打造成了能夠讓人從白晝逛到深夜的花園步行街，人人都向往鬧市中這出別致的風(fēng)光，這里的店鋪最終會好租。

做好設(shè)計，別讓你的物業(yè)只能依托招商。