出彩的商場(chǎng)設(shè)計(jì)，讓招商不再是難題

商場(chǎng)屋頂千千萬(wàn)，太古匯商場(chǎng)的屋頂偏偏是不一樣的。當(dāng)年太古匯的規(guī)劃中，娛樂(lè)部分一直沒(méi)能暢快的演繹，既沒(méi)能做電影院，溜冰場(chǎng)也改成了超市和美食廣場(chǎng)，所以三樓的屋頂必需把“讓大家在太古匯休閑一把”的任務(wù)扛下來(lái)。

太古的想法很簡(jiǎn)單，既然這里規(guī)劃做商場(chǎng)，無(wú)論是設(shè)計(jì)還是商業(yè)元素，都得有商場(chǎng)的樣子。首先得有一個(gè)合適逛街的空間，然后放進(jìn)輕松休閑的商業(yè)元素，變成能夠讓人從白晝逛到深夜的花園步行街。為了使這個(gè)空間合適逛，我們看到太古匯做了兩件不太起眼，但其實(shí)非?？膳碌氖虑椤?

第一件事情是把原本放在這里的空調(diào)機(jī)組都挪到最高的塔樓上面去，造一個(gè)足夠大的空間出來(lái)。

商場(chǎng)屋頂向來(lái)是空調(diào)機(jī)組的常規(guī)去處，太古匯商場(chǎng)局部要用五六個(gè)機(jī)組，每個(gè)算上主機(jī)、水管、減震設(shè)備要七八米高，占面積五六百平方米，無(wú)論怎樣放，都是一道煞風(fēng)景的景色，這些機(jī)器夏天發(fā)熱冬天起霧，不斷隆隆響，讓誰(shuí)和這些機(jī)組一同逛街吃飯，都會(huì)很不甘愿。

最終，太古要把機(jī)組放到最高的塔樓上去，這是一個(gè)大費(fèi)周折的決議。

首先得在塔樓原有空調(diào)管道的根底上，每層增加幾平方米的豎向管道空間，增設(shè)中途機(jī)房，這加起來(lái)上百平方米的面積都是計(jì)容的。

空調(diào)機(jī)組上了樓頂，先不說(shuō)和樓頂其他設(shè)備搶地盤(pán)，光荷載就有問(wèn)題了。

正常樓板的荷載是每平方米兩噸半，加了機(jī)組的頂層樓板荷載是每平方米七噸，塔樓變得頭重腳輕，因而放上樓頂?shù)脑O(shè)備和樓體的構(gòu)造支撐系統(tǒng)需求重新計(jì)算選型，多次排列組合，才能夠有足夠空間放上去，又不影響塔樓的穩(wěn)定性。

在完成這件事情之后，三樓屋頂呈現(xiàn)一條寬闊規(guī)整的4000平方米的大馬路。

第二件事情是打造屋頂?shù)目罩邢到y(tǒng)，把這條“路”變得合適步行。

廣州四季多雨，天氣酷熱，要讓這條馬路逛的舒適，它把園林架空地面系統(tǒng)招呼上了。從看得見(jiàn)的地面開(kāi)始，屋頂空中系統(tǒng)從上到下分為石板地面、石板定位和支撐鋼架、架空層支架、復(fù)合隔熱層和構(gòu)造樓板。

為了讓人走起來(lái)舒適，整個(gè)石板空中完整平整，沒(méi)有設(shè)置常見(jiàn)的1%-5%排水坡度。而為了讓雨水快速排走，每塊青石板之間預(yù)留了3毫米縫隙，雨水從這里落入石板空中下的架空層，有組織的排向設(shè)置在租賃區(qū)以外的落水口。3毫米的縫隙不能寬也不能窄，寬了，高跟鞋的鞋跟能塞進(jìn)去；窄了，排水效果差很多。但總而言之，無(wú)論下多大的雨，這片空中不積水。

為了減輕空中的重量，原來(lái)每塊厚度15厘米，重達(dá)140公斤的石板被放棄，換成了厚度5厘米，重量50公斤的輕量化石板，這一換不只減重、省錢(qián)、增加了空氣層的厚度，還便當(dāng)了日后的維護(hù)——如今檢修空中，只需兩名員工應(yīng)用特制的小工具就能把石板搬開(kāi)了。

最變態(tài)的是，為了確?？罩惺宓某潭染仍谑彝忾L(zhǎng)期運(yùn)用中不會(huì)降低，局部的架空支架采用灌漿加固的工藝，所灌的漿和架空支架在不同溫度下的變形量是分歧的，以到達(dá)延長(zhǎng)支架壽命的目的。在這樣的設(shè)計(jì)下，你看到的青石板們之間的縫隙會(huì)風(fēng)雨不改一如既往的堅(jiān)持在3毫米。

商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目說(shuō)起規(guī)劃，常常從研討區(qū)位開(kāi)端，再研討顧客，再研討競(jìng)爭(zhēng)者，再研討批發(fā)商，最后做個(gè)定位計(jì)劃，包含品牌組合和租賃條件，新一點(diǎn)的項(xiàng)目可能會(huì)說(shuō)兩句設(shè)計(jì)上的亮點(diǎn)，創(chuàng)意或動(dòng)線云云。國(guó)內(nèi)大多數(shù)項(xiàng)目用招商來(lái)演繹規(guī)劃怎樣落地，可同樣用來(lái)落地規(guī)劃的另一項(xiàng)重要工作——設(shè)計(jì)，在很多時(shí)分并沒(méi)有做透。

除了政策上的硬指標(biāo)，一個(gè)項(xiàng)目做多大商場(chǎng)，包含什么物業(yè)形態(tài)，商場(chǎng)是一個(gè)密閉盒子還是一條開(kāi)放街區(qū)，店鋪有沒(méi)有后通道，對(duì)適用率和后期維護(hù)有什么影響，這些都是業(yè)主能夠關(guān)起門(mén)來(lái)頭腦風(fēng)暴的規(guī)劃點(diǎn)。規(guī)劃定下來(lái)，大局部人會(huì)花個(gè)幾千萬(wàn)買(mǎi)一套概念設(shè)計(jì)計(jì)劃，然后商場(chǎng)和寫(xiě)字樓劃分單元，做預(yù)算準(zhǔn)備招商。而設(shè)計(jì)這條線，設(shè)計(jì)部找一個(gè)有資質(zhì)的LDI，把概念設(shè)計(jì)深化成施工圖，做預(yù)算準(zhǔn)備施工。

看起來(lái)沒(méi)缺點(diǎn)，常常設(shè)計(jì)的硬傷就此種下，一些設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)在做商業(yè)設(shè)計(jì)的時(shí)分，沒(méi)能從綜合的物業(yè)價(jià)值、久遠(yuǎn)商業(yè)運(yùn)作和空間細(xì)節(jié)審美動(dòng)手，而是停留在空泛的商業(yè)經(jīng)費(fèi)和契合標(biāo)準(zhǔn)的角度去思索，把本應(yīng)詳細(xì)到項(xiàng)目特質(zhì)的設(shè)計(jì)當(dāng)成了收費(fèi)幾十塊一平方米的體力活來(lái)做。商業(yè)物業(yè)的難度在于用家是商業(yè)機(jī)構(gòu)，有不少硬規(guī)律沒(méi)法湊合，于是物業(yè)做好了是要能做生意的。

假如業(yè)主沒(méi)有專業(yè)才能，又沒(méi)有一個(gè)替代業(yè)協(xié)調(diào)和各種技術(shù)問(wèn)題的角色，到最后只能是施工方現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)工替代設(shè)計(jì)師暫時(shí)想個(gè)做法，做出來(lái)是怎樣樣就隨緣分了。所以國(guó)內(nèi)不少商用物業(yè)，站在外立面看著還不錯(cuò)，只需一進(jìn)大門(mén)就各種湊合，越往后場(chǎng)越不堪。

比方最近成都開(kāi)的這個(gè)物業(yè)，樓頂規(guī)劃了餐飲，可這個(gè)穹頂愣是把餐廳擋住了。

穹頂既然設(shè)計(jì)離客人間隔很近，細(xì)節(jié)就應(yīng)該合適近看。

這樣的接縫，容易漏水，不易清潔，苦了后期的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。

總而言之，設(shè)計(jì)這關(guān)沒(méi)把好，造出來(lái)的物業(yè)不合用，只能靠招商超凡發(fā)揮把店鋪?zhàn)膺M(jìn)來(lái)，一朝一夕招商就特別重要。

消費(fèi)者見(jiàn)多識(shí)廣，逛商場(chǎng)再也不是一堆標(biāo)配大牌就能打發(fā)的了，除了看店鋪還要看廁所，除了看商品還要看環(huán)境。這些年老在說(shuō)體驗(yàn)，但一個(gè)商場(chǎng)假如沒(méi)有從硬件到軟件，從運(yùn)營(yíng)理念到質(zhì)感呈現(xiàn)的形神合一，單單依托招商而來(lái)的商業(yè)元素，這體驗(yàn)就只是一層皮。再說(shuō)了，沒(méi)有規(guī)劃在先的設(shè)計(jì)，商場(chǎng)也裝不下越來(lái)越多一日千里的商業(yè)元素了，到最后，靠招商也沒(méi)用。

大概估量，打造三樓的屋頂花園，太古匯要多花上千萬(wàn)，工期要多花三個(gè)月，但關(guān)于足智多謀的太古，這可不是有錢(qián)任性或大行慈悲，他們以為只要讓規(guī)劃在設(shè)計(jì)中落地，后期運(yùn)營(yíng)才干更好的發(fā)揮。這些看似樸素的投入，盤(pán)活了三樓3000多平方米的店鋪，我不會(huì)通知你這6間店鋪大多數(shù)都生意火爆，能奉獻(xiàn)提成租金，當(dāng)初的投入只需求區(qū)區(qū)12個(gè)月就能回收。我們問(wèn)過(guò)行家，其實(shí)這樣的投入并不算天文數(shù)字，再來(lái)想要廉價(jià)也有別的處理計(jì)劃，而國(guó)內(nèi)應(yīng)用寥寥的緣由，只因?yàn)檎麄€(gè)過(guò)程的溝通和管理太花時(shí)間和精力。

從三樓屋頂作為花園步行街的想法肯定以后，這個(gè)想法從設(shè)計(jì)和招商里面都貫徹下來(lái)了，除了招商團(tuán)隊(duì)技藝高超，別忘了這里真的被打造成了能夠讓人從白晝逛到深夜的花園步行街，人人都向往鬧市中這出別致的風(fēng)光，這里的店鋪?zhàn)罱K會(huì)好租。

做好設(shè)計(jì)，別讓你的物業(yè)只能依托招商。