2010年迄今，不少地產(chǎn)商紛紛轉戰(zhàn)贏商網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)，政府推商用地也在推波助瀾，如今從一線城市到二三線城市，甚至縣級市到處密布購物中心，很多老商場老百貨被這樣的極致競爭壓垮。

再加之中國消費力增長有限，品牌數(shù)量和拓展速度有限，不少三四線的近郊、遠郊及新城的商業(yè)地產(chǎn)項目根本無法完成招商，整體行業(yè)風險已經(jīng)累積得很高了，投資回報率被壓低。

要在如今的商業(yè)地產(chǎn)大洗牌中，存活并勝出，其實并不容易。搭好有足夠實戰(zhàn)經(jīng)驗的靠譜班子、找對城市及夠商機的土地、培養(yǎng)出支撐開發(fā)速度的商管幼稚園體系，還有就是要避免在這二十大誤區(qū)中過度浪費精力...

誤區(qū)一：個別城市商業(yè)地產(chǎn)過程，就覺得再無開發(fā)機會

最鮮明的例子就是成都，不少購物中心的生意大不如前，又有一打在開發(fā)階段。但過剩，并不意味著成都就再無商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)機會。

強勁經(jīng)濟增長下的成都消費潛力依舊，相比其他二線城市，商業(yè)地產(chǎn)空白區(qū)域依然很多，核心還是要看具體的項目、地段，和運作的團隊。

誤區(qū)二：忽視眼前人流，想法太多

把握住區(qū)域眼前的人流才是商業(yè)地產(chǎn)項目的根本，舍近求遠可能會導致失敗。

說的當然就是首年虧4億元的上海大丸百貨，中國奢侈MALL本就太多，而且當下生意并不理想，而項目所在地段注定了，當下的核心客群就是游客，但政府規(guī)劃的確是奢侈MALL，大丸來接手后也確實夠砸錢，也帶來了日本不少輕奢大牌，但是注定不接地氣，導致虧損。

誤區(qū)三：過于依賴未來規(guī)劃，選擇沒有穩(wěn)定人口的新城及城市遠郊拿地

對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)來說，是需要一定的遠期規(guī)劃，因為項目從拿地到入駐需要2-3年的時候，所以未來的規(guī)劃對于項目是否成功是有借鑒意義的。但是如果過分的依賴，那么項目失敗的可能性也非常大。

商業(yè)有其自身發(fā)展規(guī)律，但政府可不管，大推遠郊新城，有些還沒交通優(yōu)勢的生地，堆十幾個甚至幾十個商業(yè)地產(chǎn)項目，密布太多的惡性競爭，又缺乏必要的人口及人流支撐。這對運營為重的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，就是個難熬的大困局。這個時候就要甄別清楚了，要在拿地前就研判準才行。

誤區(qū)四：用建筑設計代替商業(yè)設計

建筑設計與商業(yè)設計在本質(zhì)要求上是不同的，建筑設計師更多的是追求建筑理念、建筑技術與建筑藝術，不少建筑設計師缺乏商業(yè)地產(chǎn)理性認知及沉淀，因而不能很好地把握商業(yè)需求，造成物業(yè)條件及動線黑洞，讓商場在起跑線就掉隊，

商業(yè)規(guī)劃設計，是以商業(yè)需求為導向的，是依據(jù)市場、業(yè)態(tài)定位和商業(yè)經(jīng)營的各種需要而進行的物業(yè)功能設計，需要對品牌、對消費者足夠了解，這種設計往往是體現(xiàn)在細節(jié)上，不是建筑設計能替代的，特別對是復雜的購物中心來說。

誤區(qū)五：重硬件投入，輕人文關懷

對于商業(yè)地產(chǎn)項目來講，硬件投入確實挺重要，但是對如今的消費者來說，已遠遠不夠。5年前的購物中心頂級硬件，放在當下去比，就很JUST so so了。

當下的商業(yè)地產(chǎn)競爭往往是細節(jié)上的競爭，一個人性化的設計、一種人文關懷都能大大提升商業(yè)項目競爭力及影響力，極致的細節(jié)刻畫及人文服務已經(jīng)成為當下購物中心變革的一大趨勢，是不能忽略的。

誤區(qū)六：遷就主力店要求，忽視自己的投資

10年前，商業(yè)地產(chǎn)確實就是靠主力店帶動來拉人氣的，但如今，玩法已大大不同。電商超市正替代傳統(tǒng)賣場，京東正替代傳統(tǒng)電器主力店，天貓正替代傳統(tǒng)百貨，消費者娛樂方式轉變讓KTV看起來就不這么不可取代，即便是這五年大熱的諸如優(yōu)衣庫類的快時尚大牌的影響力也在下滑。

畢竟不少主力店的租金遠低于市場價，這個時候就要綜合考慮了，或平衡收益，或有取舍，太過遷就主力店將大大降低商場的投資回報率，特別是對那些體量本就就不那么大的購物中心來說。

誤區(qū)七：管理重于項目

不少開發(fā)商高薪挖商業(yè)地產(chǎn)大鱷的高管，卻發(fā)現(xiàn)到頭來不頂用。關鍵就是，不少人看似當初職位很高，但缺少招商及運營的實際經(jīng)驗，相比項目更重管理。但對于不少剛剛搭建的商管公司來說，打造一個個出彩的項目才是關鍵。

如今來看，有項目總或區(qū)域總經(jīng)驗，懂招商、運營的高端人才要更靠譜些，評價的核心還是要看一個個項目。

誤區(qū)八：開發(fā)周期過長從而放大競爭格局

萬達進入一個城市，拿地的時間基本和同類開發(fā)商同步，為什么基本上萬達搞商業(yè)地產(chǎn)能這快出成績。萬達的模式制度及團隊培養(yǎng)體系是一方面，其他的另外一個核心原因就是萬達極強的執(zhí)行力保證項目擁有異常快的開發(fā)周期，也就是說在別人準備入市之前萬達已開動了。

而對于一個二三線城市來說，消費需求是有限的，當萬達先開發(fā)，打破當?shù)氐纳虡I(yè)地產(chǎn)格局，別的發(fā)展商再要進來，難度就會加大。這本就是靠速度才能搶到食的時代，慢操作只能眼看商機溜走。

萬達去年開26家今年55家，正加速規(guī)?；?，席卷中國遠郊及內(nèi)陸小城市搶占商業(yè)先機。中國的商業(yè)地產(chǎn)商90%都停留在一年開幾家，開1-2家的都比比皆是。

誤區(qū)九：對于利潤過分的追求

當下的傳統(tǒng)百貨就是因為于利潤過分追求，如今尾大不掉，遭遇史上最大危機。利潤固然重要，前提是要滿足消費者的當下需求，前提是要讓商場擁有自家獨特的競爭力以帶動人氣。

日本的GRANT FRONT拿出頂樓5000方打造開放式的兒童體驗公園，K11花大把精力引入藝術品及藝術展，南京德基廣場三期要建博物館及美術館。是的，如今的商業(yè)地產(chǎn)的競爭，人流才是核心，有了足夠的人流利潤自來。

誤區(qū)十：找來過氣的大型主力店，請神容易送神難

萬達廣場拋棄自家開的百貨及KTV;朝陽大悅城的主力永旺Jusco撤場改成場景街區(qū);華潤萬象城帶來開在杭州及成都的尚泰百貨早已人走茶涼，鄭州萬象城剛剛撤走百盛，也要打造室內(nèi)場景商業(yè)街區(qū)。

如今的中國商業(yè)地產(chǎn)，找來過氣的大型主力店，常常就是拖累，請神容易送神難，租金沒保證，當年簽的長約已成負擔，陣痛及談判拉鋸戰(zhàn)必不可少。其實，如今的中國商業(yè)地產(chǎn)，敢于創(chuàng)新的商管團隊越來越多，砍掉不漲人氣的主力店，自己來升級打造就是當下的大趨勢。

誤區(qū)十一：奢侈商業(yè)不景氣，就說商業(yè)市場寒冬

奢侈商業(yè)不景氣的原因有很多，核心的是世風的轉變及消費者的變化、出國購買成習慣、對奢侈商業(yè)視覺疲勞、輕奢的逆襲、政府正打造的勤勉觀等。

目前的商業(yè)實體消費者市場，確實被電商逆襲，所以看似消費疲軟，實質(zhì)是商業(yè)渠道及模式的轉變，中國的商業(yè)消費總量依然在大幅增長。內(nèi)需政策的正能量效應也正逐步展現(xiàn)。

誤區(qū)十二：不砸錢整體驗，商場就沒有希望

場景及體驗有時候也是奢侈、大手筆、低回報率的代名詞。在競爭不那么激烈的地方，消費者對于體驗商業(yè)不那么敏感的城區(qū)，完全可以通過打造品牌租戶的競爭力，通過好用的硬件來獲得更高的投資回報率。

消費者固然重要，整體驗則更需考慮實際情況，當沒必要浪費時，靠譜的投資回報率及嚴控下的體驗場景才是商業(yè)地產(chǎn)公司做大的根本。

誤區(qū)十三：商場就一定比街鋪好

看人家的商場很賺錢，所以就覺得盒子比街鋪靠譜。其實商場是手藝活，有一整套商管體系，需要沉淀，做好了，就能出聚合效應賺高溢價，做差了那就是讓場子變得心寒地不值錢。

做差了的一線城市的近郊非熱門地段的盒子商場，2-4元/方/天想整租丟給運營商也不是件容易的事。所以，商業(yè)地產(chǎn)在規(guī)劃形態(tài)，決定銷售還是持有時，要充分考慮公司的戰(zhàn)略及實際團隊。

誤區(qū)十四：購物中心的模式比百貨好

現(xiàn)階段看，中國購物中心確實要比百貨模式更占便宜，但是放眼全球的話，做出成績又有特色的百貨太多太多。核心還是偶們自己做的不夠出色。

當中國的百貨紛紛關店時，衣戀打造的百貨卻要2年開30家，靠的就是對傳統(tǒng)百貨模式的全面顛覆，餐飲夠人氣夠特色，兒童體驗讓人驚喜，生活及家具品牌夠品質(zhì)也夠實惠，靠的是特色品牌的一家家工匠式塑造，靠的是體驗、細節(jié)、高顏值，太對時下潮男潮女的胃口，把逛商場變成是一種享受。

誤區(qū)十五：以為找個好策劃就能萬事大吉

商業(yè)地產(chǎn)前期研策，作用是通過經(jīng)驗及數(shù)據(jù)把脈商機及大趨勢，分享成功開發(fā)經(jīng)驗，協(xié)助開發(fā)商及設計院了解區(qū)域及品牌。

但商業(yè)地產(chǎn)前期研策并非萬事通，還是得有扎實的商管團隊去執(zhí)行并推進，得有夠資源夠手腕的招商，夠眼界的運營，夠行業(yè)水準的工程，夠積累的設計公司才行。

誤區(qū)十六：自以為商業(yè)地產(chǎn)就是金庫，做好了租金就是幾十上百塊/方/天

目前市場上一堆看似真實的租金數(shù)字，很多是假傳假成了真，很多是以片蓋全的營銷，真實的租金收益絕非非專業(yè)人士預計的這么理想。

只有真正操盤過項目，才知道同區(qū)域不同項目、同樓層不同位置，同類業(yè)態(tài)不同品牌、不同面積、不同品牌影響力、不同進入階段、不同的與項目招商總的個人關系，租金差異會天差地別。

誤區(qū)十七：按自己的主觀和經(jīng)驗草率行事

商業(yè)市場是不斷變化的，一個商業(yè)項目科學的定位和最優(yōu)的運作策略往往是在多方博弈的過程中逐漸浮出水面的。某些商業(yè)地產(chǎn)高層人自視甚高，不善學習，就愛按自家的主觀和經(jīng)驗草率行事，導致項目開業(yè)后不達集團預期。

事實證明，主觀和經(jīng)驗往往不能得出最優(yōu)結果。所以，開發(fā)商在運作商業(yè)項目的過程中，一定要多考慮行業(yè)發(fā)展大趨勢，切忌主觀主義和經(jīng)驗主義。

誤區(qū)十八：項目出品牌效應了，以后就一定能融到低成本資金

放在十年前，一定能融到錢。但如今的話，出色的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商太多，商業(yè)地產(chǎn)過剩已成共識，金融機構就會越來越糾結。如今的資本更務實，更看中的是回報率及效率，會和其他投資品種及物業(yè)相比較，綜合評估風險及收益。

當下的商業(yè)地產(chǎn)的融資成本從來沒低過，銀行、券商、險資、基金、信托都有各自的體制內(nèi)算盤，喊了很多年的REITS目前也有少數(shù)幾家背景雄厚的拿了牌照正小心走。想拿到國外3-5%的點，就夢吧。

誤區(qū)十九：換租率高，就以為商場快不行了

換租率高是有多種情況。有的是當初策劃及招商主觀了，這些品牌真的不適合這個區(qū)域，打不開市場，拖沓租金，換批更接地氣的，那就是好事。

有的是發(fā)展商要求太高，太用心，找來了很多還未被大陸市場檢驗的國際大牌、輕奢大牌，當然會有一輪大調(diào)整的過程。

有的則是市場規(guī)律行事，消費者所喜愛的品牌總是在不斷變化的，商場要有更好的競爭力，只能去適應后調(diào)整，所以目前那些成熟的熱門的核心地段的商場有高換租率，情有可原。

誤區(qū)二十：背離政府政策，游走灰色區(qū)域坑商家及商鋪投資者

最近，營改增變相象租戶漲租金，恒隆廣場及K11各被罰了200萬元，品牌形象受損。但這不是政府的問題，營改增初衷就是要讓商戶減稅，當開發(fā)商決定按市場規(guī)則出牌讓租戶埋單時，可想帶來的解決，政府當然要當機立斷下狠手。

曾經(jīng)，萬達的金街對商鋪投資者來說是大坑，抗議及政府游說經(jīng)常有，但如今轉型后的萬達終于管事了，也歸于正常化。但其他不少的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的銷售型商業(yè)街區(qū)開啟了又一輪坑人模式，注定，早晚是要被清算的。