目前城市商圈的商業(yè)發(fā)展已進(jìn)入高級(jí)階段，零售業(yè)態(tài)的調(diào)整使得城市核心商圈逐步向區(qū)域級(jí)和郊區(qū)型商圈釋放。

本文針對(duì)2012-2016年全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市新開業(yè)購(gòu)物中心進(jìn)行商圈分布的整體分析，看城市商圈正在悄然發(fā)生哪些變化？購(gòu)物中心的選址開發(fā)將往哪些熱門區(qū)域轉(zhuǎn)移？各線城市和不同級(jí)別商圈購(gòu)物中心的規(guī)模體量又有哪些不同？

監(jiān)測(cè)范圍及樣本：全國(guó)40家重點(diǎn)城市2012-2016年商業(yè)面積2萬(wàn)㎡以上新開業(yè)購(gòu)物中心。（上海、深圳、廣州、北京、佛山、長(zhǎng)沙、合肥、天津、杭州、蘇州、成都、福州、西安、重慶、南京、武漢、鄭州、青島、中山、東莞、海口、濟(jì)南、昆明、溫州、常州、貴陽(yáng)、南昌、南通、寧波、石家莊、揚(yáng)州、珠海、廈門、沈陽(yáng)、唐山、煙臺(tái)、大連、呼和浩特、湖州、惠州）

5年間，主城區(qū)城市級(jí)商圈購(gòu)物中心逐年遞減，區(qū)域商圈崛起

從2012-2016年全國(guó)重點(diǎn)城市購(gòu)物中心商圈分布來看，主城區(qū)城市級(jí)商圈的購(gòu)物中心越來越少，呈逐年遞減趨勢(shì)，多分布在主城區(qū)區(qū)域級(jí)商圈。

其中，2016年有52.3%的新開業(yè)購(gòu)物中心分布在區(qū)域級(jí)商圈，28.2%分布在非主城區(qū)或遠(yuǎn)郊商圈；分布在主城區(qū)城市級(jí)商圈則最少，僅有19.5%。

注：圖表中占比數(shù)據(jù)均為購(gòu)物中心數(shù)量占比（下同）

1. 一二線城市購(gòu)物中心逐漸向區(qū)域級(jí)和非主城區(qū)轉(zhuǎn)移

從城市級(jí)別的商圈分布來看，一二線城市購(gòu)物中心主要分布于主城區(qū)區(qū)域級(jí)商圈。從2014年開始，一二線城市新開業(yè)購(gòu)物中心逐漸向區(qū)域級(jí)或非主城區(qū)商圈轉(zhuǎn)移，遠(yuǎn)超主城區(qū)城市級(jí)商圈。

二線城市主城區(qū)城市級(jí)商圈新增購(gòu)物中心逐年減少非常明顯。

2012-2016年，二線重點(diǎn)城市主城區(qū)城市級(jí)商圈新開業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量從2013年38.2%遞減到2016年18.9%；反觀非主城區(qū)商圈新開業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量則從17%增加到30%。

2 .三四線城市購(gòu)物中心主要分布在主城區(qū)

三四線城市中，2012-2014年新開業(yè)的購(gòu)物中心主要分布在主城區(qū)內(nèi)商圈，2015-2016年主城區(qū)區(qū)域級(jí)商圈購(gòu)物中心開發(fā)逐漸增多，同時(shí)主城區(qū)城市級(jí)商圈購(gòu)物中心減少，并也開始向非主城區(qū)或遠(yuǎn)郊商圈發(fā)展。

2012-2016年典型城市購(gòu)物中心商圈分布

典型城市選取標(biāo)準(zhǔn)：從2016年新開業(yè)購(gòu)物中心超過4個(gè)的城市中，分別選取近年商業(yè)地產(chǎn)較為活躍的一二三線代表城市。

1.上海  2015-2016年向郊區(qū)商圈擴(kuò)展速度快

近年，上海郊區(qū)商業(yè)體的發(fā)展咄咄逼人。典型如近郊的閔行區(qū)域，其2016年的虹橋天地、仲盛、龍之夢(mèng)熱度不減，寶龍城、七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)、新華聯(lián)購(gòu)物中心火爆開業(yè)人潮涌動(dòng)；怡豐城、萬(wàn)象城、上海城開中心、顓橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)或即將開業(yè)或施工如火如荼，還有號(hào)稱巨大體量的天空之城“天薈”正在建設(shè)中。

在這一兩年，大量商業(yè)體涌入，瞬間彌合了閔行幾十年的商業(yè)空白。同時(shí)未來寶山、松江等地也均有大體量、現(xiàn)代化的新型商業(yè)體涌現(xiàn)。

上海2015-2016年向郊區(qū)商圈擴(kuò)展速度非?？?，其中2016年上海非主城區(qū)或遠(yuǎn)郊商圈開業(yè)購(gòu)物中心占了新開業(yè)購(gòu)物中心的32%。

此外，2016年以來，上海多個(gè)中心城區(qū)不約而同“啟動(dòng)”了大規(guī)模的商業(yè)調(diào)整與轉(zhuǎn)型。

2.北京2016新開業(yè)購(gòu)物中心有75%在豐臺(tái)、大興區(qū)

2016年，北京8個(gè)購(gòu)物中心開業(yè)，其中6個(gè)位于豐臺(tái)、大興，商業(yè)總體供應(yīng)超過77萬(wàn)平方米，北京南部區(qū)域商業(yè)得到了有效的補(bǔ)充，已形成相對(duì)平衡的區(qū)域多中心商圈結(jié)構(gòu)，商業(yè)發(fā)展進(jìn)入成熟期。

北京近幾年核心商圈飽和度較高，不斷往非主城區(qū)商圈、遠(yuǎn)郊區(qū)發(fā)展，多個(gè)商圈共同發(fā)展，具體從2014-2016年數(shù)據(jù)看，北京新開業(yè)購(gòu)物中心超過57%在城市非核心商圈。

3.深圳2016新開業(yè)購(gòu)物中心主要在福田、寶安、坪山新區(qū)

2016年深圳購(gòu)物中心主要集中在區(qū)域級(jí)商圈，2015-2016年主城區(qū)城市級(jí)商圈購(gòu)物中心僅占14-15.4%。

從片區(qū)來看，2016年新開業(yè)購(gòu)物中心主要分布于福田、寶安、坪山新區(qū)等區(qū)域。

新開業(yè)的KK ONE、卓悅匯等項(xiàng)目均為片區(qū)首個(gè)大型購(gòu)物中心，填補(bǔ)區(qū)域購(gòu)物中心空白。

新沙天虹購(gòu)物中心則是天虹試水購(gòu)物中心升級(jí)版之作，中洲·πmall及東海繽紛天地體量均超5萬(wàn)平方米，對(duì)于其所處商圈商業(yè)升級(jí)發(fā)展有著不可替代的作用。

4.廣州每年新開業(yè)購(gòu)物中心有超21%面積在非主城區(qū)

近幾年廣州新開業(yè)購(gòu)物中心正不斷往城市非主城區(qū)商圈拓展，且拓展形式非常明顯，城市級(jí)商圈新開業(yè)購(gòu)物中心從2102年的33%下降到2015年的14%。

2016年因有廣州天環(huán)Parc Central、廣州IFC等購(gòu)物中心開業(yè)，拉大了城市級(jí)商圈購(gòu)物中心占比。

2012-2016年，廣州非主城區(qū)或遠(yuǎn)郊商圈新開業(yè)購(gòu)物中心面積占比，均超每年購(gòu)物中心開業(yè)總面積的21%。

從區(qū)域來看，2016年天河、越秀、海珠、白云、番禺、南沙均有大型購(gòu)物中心開業(yè)。天河區(qū)共5個(gè)購(gòu)物中心開業(yè)，位列各區(qū)域開業(yè)數(shù)量之首，主要集中在天河路和珠江新城兩大區(qū)域。

縱觀預(yù)計(jì)開業(yè)項(xiàng)目區(qū)域分布，目前廣州核心商圈商業(yè)供應(yīng)量已趨飽和，其中白云區(qū)是2017年開業(yè)項(xiàng)目集中區(qū)域；海珠區(qū)也將推出3個(gè)項(xiàng)目，琶洲片區(qū)則是重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，萬(wàn)勝?gòu)V場(chǎng)、六元素體驗(yàn)天地都是出于琶洲片區(qū)。

5.重慶2017年有80%新增供應(yīng)位于非核心商圈

目前重慶商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)板塊，尤其是購(gòu)物中心，每年高速向新興區(qū)域擴(kuò)張。2016年，重慶新開業(yè)購(gòu)物中心有50%分布在主城區(qū)區(qū)域級(jí)商圈，37.5%分布在非主城區(qū)或遠(yuǎn)郊商圈。

重慶購(gòu)物中心在建及待開發(fā)項(xiàng)目中，位于解放碑和觀音橋兩大核心商圈的購(gòu)物中心項(xiàng)目總建筑面積約90萬(wàn)平方米，次級(jí)商圈近100萬(wàn)平方米；剩余超過180萬(wàn)平方米的未來供應(yīng)將聚集于新興區(qū)域，其中新興區(qū)域和區(qū)縣板塊備受矚目。

2017年，重慶新增供應(yīng)有100萬(wàn)平方米零售物業(yè)開業(yè)，其中80%新增供應(yīng)來自于新牌坊、照母山等非核心商圈，布局在區(qū)縣的購(gòu)物中心項(xiàng)目占比超過4成。

6.成都2017購(gòu)物中心主要在成華、武侯和郫都區(qū)

目前，成都主城區(qū)城市級(jí)商圈新開業(yè)購(gòu)物中心不斷減少，從2012年的40%到2016年13%。其中，2016年新開業(yè)購(gòu)物中心有50%在主城區(qū)區(qū)域級(jí)商圈，37.5%在非主城區(qū)或遠(yuǎn)郊商圈。

隨著成都市三環(huán)內(nèi)的待開發(fā)土地逐漸減少，不少開發(fā)商將關(guān)注點(diǎn)拓展至土地供應(yīng)更加充沛的近郊區(qū)域。

從2016年新增供應(yīng)的區(qū)域分布來看，郫縣、龍泉、雙流等圈層區(qū)縣成為新亮點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)逐步下沉至近郊區(qū)域，更加注重新興商業(yè)板塊，關(guān)注社區(qū)消費(fèi)、家庭消費(fèi)的發(fā)展。

2017年成都預(yù)計(jì)將有超500萬(wàn)平方米的商業(yè)項(xiàng)目亮相，高于2016年新增供應(yīng)水平。同時(shí)開業(yè)的44個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中，成華區(qū)以13個(gè)項(xiàng)目高居各區(qū)之首，武侯區(qū)和郫都區(qū)緊隨其后。

7.蘇州4年內(nèi)有超33%的新開業(yè)購(gòu)物中心在非主城區(qū)

2013-2016年，蘇州新開業(yè)購(gòu)物中心主要集中在新興商圈，超過33%的新開業(yè)購(gòu)物中心分布在非主城區(qū)或遠(yuǎn)郊商圈。

隨著蘇州老城區(qū)的改造和南部新城、太湖新城的建設(shè)發(fā)展，其城市格局發(fā)生了巨大變化。

城市的發(fā)展重心正在悄然南移西進(jìn)，以萬(wàn)亞廣場(chǎng)為首的吳江永康路步行街商圈已經(jīng)不能滿足城市發(fā)展的需求，隨之而來的新城區(qū)商業(yè)開發(fā)也進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期。

2017年，蘇州計(jì)劃開業(yè)數(shù)量遠(yuǎn)超江蘇南京、常州等地。究其原因，主要是蘇州金雞湖區(qū)域以及蘇州新區(qū)均有大量商業(yè)供應(yīng)。

8.南京近2年僅14%新開業(yè)購(gòu)物中心在城市級(jí)商圈

2015-2016年僅有14%新開業(yè)購(gòu)物中心分布在主城區(qū)城市級(jí)商圈，其中2016年有71%新開業(yè)購(gòu)物中心分布在主城區(qū)區(qū)域級(jí)商圈。

2016年隨著景楓KINGMO、21世紀(jì)太陽(yáng)城、茂業(yè)天地、東方福來德等購(gòu)物中心的相繼開業(yè)，曾經(jīng)以新街口為中心的商圈布局，正在被多點(diǎn)開花的商業(yè)綜合體所打破。

此外，2017年計(jì)劃開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目，總數(shù)超過20個(gè)，基本上集中在江北、河西、鼓樓濱江、雨花臺(tái)、仙林等片區(qū)。其中，體量在5萬(wàn)平方米以下的社區(qū)型商業(yè)占到半數(shù)以上。

9.西安5年內(nèi)新開業(yè)購(gòu)物中心主要分布在主城區(qū)

2012-2016年，西安新開業(yè)購(gòu)物中心主要還在主城區(qū)域商圈發(fā)展，其中2016年的西安商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)可謂是火爆異常，8家購(gòu)物中心、奧特萊斯先后開業(yè)，有75%的購(gòu)物中心分布在主城區(qū)區(qū)域級(jí)商圈。

2016年4季度開通的西安地鐵3號(hào)線，以半環(huán)式的走向穿越了西安最核心的區(qū)域，由西南到東北將高新、小寨、曲江和浐灞四大商圈相串聯(lián)，3號(hào)線的開通不僅方便了人們出行，因它而聚集的人流量也將悄然改變這四大商圈的發(fā)展。

此外，萬(wàn)達(dá)還在西安繼續(xù)瘋狂式擴(kuò)張，將投資500億元在西安建設(shè)一座萬(wàn)達(dá)城。

10.青島新落成購(gòu)物中心主要分布于地鐵沿線

2016年青島地鐵3號(hào)線開通激活了老商圈，導(dǎo)入大量客流，為傳統(tǒng)李滄商圈提質(zhì)升級(jí)提供了重大契機(jī)。

隨著地鐵線路的逐一開通，地鐵網(wǎng)絡(luò)交織而成，區(qū)域之間的限制被打破，青島將迎來大商貿(mào)時(shí)代，商圈格局將被重塑。

根據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2012-2016年，青島購(gòu)物中心主要集中在2015-2016年開業(yè)，其中2014年僅有1家購(gòu)物中心開業(yè)，并分布在非主城區(qū)商圈。

從整體開業(yè)分布來看，其商圈分布并無(wú)明顯規(guī)律，但非主城區(qū)或遠(yuǎn)郊商圈分布明顯，2016年有40%新開業(yè)購(gòu)物中心分布在非主城區(qū)或遠(yuǎn)郊商圈。

青島新開業(yè)購(gòu)物中心的分布，主要因城市地鐵規(guī)劃對(duì)青島商業(yè)地產(chǎn)的格局和發(fā)展具有深遠(yuǎn)影響，新落成或者規(guī)劃中的大型綜合體項(xiàng)目、購(gòu)物中心等均分布于地鐵沿線，形成了一個(gè)以地鐵為紐帶，多中心、多商圈共同發(fā)展的全新商業(yè)格局。

11.佛山自2013年主要分布區(qū)域級(jí)和非主城商圈

2016年佛山新增商業(yè)面積98.8萬(wàn)平方米，和前兩年相比已達(dá)頂峰，佛山人均商業(yè)面積目前已達(dá)約0.49平方米。

作為佛山的成熟商圈，祖廟商圈2016年開業(yè)購(gòu)物中心沒有如前兩年般猛增，新開的購(gòu)物中心只有嶺南站NOVA和華強(qiáng)廣場(chǎng)兩家，佛山最受矚目的新興商圈非千燈湖莫屬。

從分布區(qū)域來看，佛山桂城商圈、祖廟商圈、千燈湖商圈及佛山順德區(qū)均有2個(gè)商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)，而廣佛交界金沙洲區(qū)域、佛山三水區(qū)、三山新城、獅山、佛山西部也都有1個(gè)商業(yè)項(xiàng)目新面市。

自2013年開始，佛山新開業(yè)購(gòu)物中心就主要集中分布在主城區(qū)區(qū)域級(jí)商圈和非主城區(qū)的新興商圈。其中，2016年有58%的新開業(yè)購(gòu)物中心分布在區(qū)域級(jí)商圈，25%分布在非主城區(qū)或遠(yuǎn)郊商圈。

12.合肥2016年有70%分布在主城區(qū)區(qū)域級(jí)商圈

2016年合肥僅有10%新開業(yè)購(gòu)物中心分布在城市級(jí)商圈，20%分布在非主城區(qū)或遠(yuǎn)郊商圈，其余全部分布在區(qū)域級(jí)商圈。

合肥目前在運(yùn)營(yíng)中的購(gòu)物中心項(xiàng)目超過25個(gè)，總面積超過300萬(wàn)平方米。與此同時(shí)，還形成了除四牌樓、三孝口、大東門等傳統(tǒng)商圈以外的三里庵、北一環(huán)、站前路、馬鞍山南路、黃望潛、天鵝湖等多個(gè)新興商圈。

2017年合肥將有綠地、萬(wàn)科、禹洲、保利、恒大等商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目面市。

隨著合肥地鐵1號(hào)線的開通運(yùn)營(yíng)，合肥也正式開啟了屬于自己的地鐵商業(yè)時(shí)代，未來隨著多條地鐵線路的開通，合肥的地鐵商業(yè)也將成為常態(tài)。

13.?？?/span>新開項(xiàng)目多分布在主城區(qū)區(qū)域級(jí)商圈

2013-2016年，?？谛麻_業(yè)購(gòu)物中心主要集中在2016年，且大多分布在主城區(qū)區(qū)域級(jí)商圈。在目前海口市區(qū)域范圍內(nèi)，已成規(guī)模的現(xiàn)有商業(yè)綜合體數(shù)量已經(jīng)超過30個(gè)。

根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃，近年在建、待建的綜合體項(xiàng)目也多達(dá)37個(gè)，未來幾年內(nèi)，海口將新增商業(yè)面積1260萬(wàn)平方米以上，使總體商業(yè)面積達(dá)到1700萬(wàn)平方米。而按照海口常年居住人分?jǐn)?，人?.8平方米的商業(yè)面積，已遠(yuǎn)超全國(guó)平均水平。

?？?013-2016年新開業(yè)購(gòu)物中心

14.珠海購(gòu)物中心開發(fā)從三大商圈擴(kuò)張到七大商圈

目前珠海商業(yè)版圖不斷向外擴(kuò)張，其商業(yè)規(guī)劃也逐漸趨向清晰和完整，已開業(yè)、在建和籌劃中的商業(yè)項(xiàng)目，總供應(yīng)量超400萬(wàn)平方米，珠海商圈也從原來的三大商圈，擴(kuò)張到七大商圈。

珠海現(xiàn)代商業(yè)自2010年才緩慢起步，經(jīng)歷了6年蝶變，從原本拱北、吉大 、老香洲三大商圈，迅速擴(kuò)張出新香洲、橫琴、前山、南屏四個(gè)商圈新秀，基本是圍繞板障山呈環(huán)形分布。

珠海2014-2016年新開業(yè)購(gòu)物中心

各線城市購(gòu)物中心開發(fā)體量有何不同？

1 .一線城市以中、小型購(gòu)物中心為主，10萬(wàn)平方米以下的購(gòu)物中心占比超過一半；20萬(wàn)平方米以上超大型項(xiàng)目2016年僅占1%。

2. 二三四線城市5~15萬(wàn)平方米的大型購(gòu)物中心最為突出；與一線城市相比，20萬(wàn)平方米以上的超大項(xiàng)目在二三四線城市分布較多。

可以得出，商業(yè)越發(fā)達(dá)城市，商業(yè)項(xiàng)目更多以“小而美”形式出現(xiàn)，一是土地供應(yīng)緊缺，二是地價(jià)等成本影響，三是更多追求精致運(yùn)營(yíng)。反之，商業(yè)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，更多追求大而全的購(gòu)物中心。

不同類型開發(fā)商在城市選擇上有何特點(diǎn)？

1.開發(fā)商類型分布

從2012-2016年新開業(yè)購(gòu)物中心開發(fā)商類型來看，民企占主導(dǎo)地位，港企、國(guó)企主要在一二線城市拓展，其中港企尤為青睞一線城市，外資企業(yè)則向三四線城市下沉明顯。

2.2016年不同類型開發(fā)商商業(yè)項(xiàng)目分布

國(guó)企：大悅城、百聯(lián)主要在國(guó)內(nèi)一線城市布局，中海、綠地、華潤(rùn)主要布局國(guó)內(nèi)二線城市；

民企：紅星商業(yè)、新城控股、恒大主要在國(guó)內(nèi)二三線城市布局，萬(wàn)科、龍湖主要在一線城市布局，萬(wàn)達(dá)則全國(guó)布局；

外企：凱德商業(yè)主要在國(guó)內(nèi)一線城市，金鷹國(guó)際主要在國(guó)內(nèi)重點(diǎn)二線城市布局；

港企：新鴻基主要在國(guó)內(nèi)一線城市布局，瑞安、九龍倉(cāng)、恒隆等主要在國(guó)內(nèi)二線城市布局。

3.2016年在監(jiān)測(cè)的40家重點(diǎn)城市中，國(guó)內(nèi)新開業(yè)購(gòu)物中心最多的開發(fā)商當(dāng)萬(wàn)達(dá)莫屬，其次為寶龍地產(chǎn)，主要分布在上海、山東、浙江等華東區(qū)域。

此外，瑞安、萬(wàn)科、中海、百聯(lián)、保利、龍湖、綠地、砂之船、新城控股等開發(fā)速度也領(lǐng)先其他開發(fā)商。

注：主要選取2016年在國(guó)內(nèi)40個(gè)城市中新開業(yè)超過2個(gè)購(gòu)物中心的開發(fā)商