那么，確定商圈需要考慮哪些方面呢？寶地商場設計小編帶你一一揭曉：①商圈是一個群體，層次是多元化的；②消費群體；③位置；④目的。如何體現(xiàn)商業(yè)價值；⑤城市規(guī)劃。

商圈必需的要素有：①消費人群；②有效經(jīng)營者；③有效的商業(yè)管理；④商業(yè)發(fā)展前景；⑤商業(yè)形象；⑥商圈功能。

商圈判定方法一：

比較適合小型商業(yè)的確定方法：以某商場為中心，用距離為測算方式（步數(shù)、站點、）為半徑。半徑越大表明商圈越大，半徑越小，則反之。符合此資質(zhì)的商圈如社區(qū)型的零售店，或周邊地區(qū)的的小商販等。

商圈判定方法二：

按照物理中萬有引力定律原理建立的以雷利和哈夫模型為代表的數(shù)學模型，以及由其衍生的各類模型，如康帕斯模型、阿普波姆模型、伽薩模型、埃爾伍德模型以及雷利和哈夫的修正模型等作為換算標準，用來推算商圈大小及位置，極為精準，且應用性和適用性更為廣泛。

那么，我們用以上算數(shù)法來測定商圈，檢驗真理。

1、萬有引力模型

物理學中牛頓的萬有引力模型是用來測定物體墜落瞬間的速度與高度間的關系。兩個物體之間的距離的平方成反比，利用此原理來界定商圈范圍：

注：M1和M2分別是兩個物體的質(zhì)量；D為兩個物體之間的距離；K為萬有引力常數(shù)

2、雷利模型

雷利模型指的就是“具有商業(yè)中心地機能的兩個城市，對位于其中間的某一個城市或城鎮(zhèn)的零售交易的吸引力與兩城市的人口成正比，與兩城市與之間的城市或城鎮(zhèn)的距離成反比”。在用文字表達是不是讀不太懂呢？那么就隨小編用公式演算如下：

注：Ba表示A城市從之間地C城市吸引來的零售銷售額；Bb表示B城市從之間地C城市吸引來的零售銷售額；Pa表示A城市人口數(shù)量；Pb表示B城市人口數(shù)量；Da表示A城市與中間地C城市之間的距離；Db表示B城市與中間地C城市之間的距離。

人口修正系數(shù)N=1；距離修正系數(shù)n＝1.5～2.5，一般取2。

雷利零售引力定律的使用時機

商圈分析不單單只看重一個方面，而須配合常識綜合研判，甚至須多項技術一起推算，才較比較準確。可以看出，利用雷利定律研判商圈雖然比較粗略，但在資料不足時仍可適用。

雷利零售引力定律的假設前提

若兩城市主要道路交通易達性（道路暢通性）一樣、兩城市之零售店經(jīng)營績效（經(jīng)營利潤率）無多大差異且兩城市人口分布相似（都是在超現(xiàn)實的理想情況下）

雷利零售引力定律的局限

以現(xiàn)實社會中城市的人口或商業(yè)總面積作為某城市的商業(yè)實力標志，而城市的商業(yè)吸引力是由許多的因素綜合作用所決定的：

只考慮距離，未考慮其他交通狀況（如不同交通工具、交通障礙等），若以顧客前往商店所花費的交通時間來衡量會更適合。 

顧客購買習慣會受現(xiàn)實購物經(jīng)驗的影響，如品牌效應、商場環(huán)境、服務態(tài)度、周邊設施等受到印象，甚至消費者會因為一個停車位而去相對遠一點的地方。 

注：因消費水準的不同，人口數(shù)有時并不具代表性，改以銷售額來判斷更能反映其商業(yè)吸引力。

3、ABC模型

本模型主要針對雷利模型中存在的問題進行修正。

假設兩座城市O1、O2 ，各自的零售商業(yè)總額為R1、R2，兩城市之間的距離為d，兩城市所提供商品的平均商品價值為w。 由萬有引力原理可知：對兩個城市之間任一點O，該點到O1和O2的距離分別為d1和d2，則兩城O1和O2對位于O點的消費者的吸引為F1和F2，算法分別為：

注：W、K為常數(shù)

根據(jù)以上兩個公式可以輕松求出商圈分界線（商圈分界線是指兩個城市O1和O2對該分界線上任何一點的吸引力相同。）

用數(shù)學公式表現(xiàn)為：

在ABC模型中，以城市的商業(yè)發(fā)展水平來測量某城市對消費者的吸引力，而城市年度實際零售經(jīng)營總額是衡量一個城市零售商業(yè)發(fā)展水平的重要指標，同時這個指標也包涵了該城市人口的生活情況及消費水平。能夠查看該城市商業(yè)是否在健康發(fā)展。

因此，選用城市年度零售經(jīng)營總額能更加準確地衡量一個城市的商業(yè)吸引力，特別是零售商業(yè)的吸引力。

人流量測定經(jīng)典模型

1、哈夫模型

美國學者Huff D提出商業(yè)項目的吸引力是由兩個因素決定的——距離和商業(yè)規(guī)模。其在確定商業(yè)中心的吸引力時做了以下假設：

假設一個商場j對消費者的吸引力與這個商場的面積呈正比（j=1,2,…n），與消費者從地點i到該商場的阻力呈成反比。利用哈夫模型設定地點i的消費者選擇商場j的概率P ij，P ij公式如下所示：

注：商場的吸引力用該商場的面積Sj表示，面積越大表示業(yè)態(tài)和組合越豐富，吸引力指數(shù)越大，阻力用從i到j所需時間用T ij表示。

λ表示所需要的時間對消費者選擇商店影響的參變量；μ表示商店規(guī)模對消費者選擇影響的參變量。一般 λ＝2； μ ＝1

哈夫模型使用要點

推估各鄰近區(qū)域來店顧客人數(shù)，計算整體營業(yè)潛力；

改變產(chǎn)品組合則sj也會改變，故可先決定產(chǎn)品業(yè)態(tài)與組合；

畫出商圈大小；

畫出商圈的三個層次；

假設某商圈四周有四家競爭零售店，則可計算出各家商店吸引顧客的機率，進而可推估出商店營業(yè)額。

哈夫模型主要存在以下3個問題

?只要表現(xiàn)方式就是 以商業(yè)項目的面積表示其吸引力或魅力值，而實際上吸引力不僅僅與商業(yè)面積相關，還關乎于商業(yè)設施的建筑形態(tài)、業(yè)態(tài)的組合、市場定位、經(jīng)營策略方式、宣傳廣告等，這些周邊因素都會與商業(yè)設施的吸引力具有直接關系；

? 對商業(yè)項目面積的修正值μ 。為了避免產(chǎn)生第一類的錯誤，引入的修正參數(shù)μ對商業(yè)項目以面積代表吸引力的做法進行了修正，一般情況下取值為1時，即陷入第一類的錯誤中，其取值為經(jīng)驗值；

? 消費者選擇商店的參數(shù)λ。取值原則為按照消費者的消費心理進行界定，但是不同地區(qū)的消費文化以及各地商業(yè)發(fā)達的不平衡性等使得不同地區(qū)的消費行為會產(chǎn)生很大的差異，統(tǒng)一的數(shù)據(jù)難以反映各地的實際情況。  

2、ABC模型

針對以上模型存在的問題，ABC模型進行了修正，提出了更為合理的解決方案。

商圈研究的研究方法

研究的整體思路更為適合于大型商業(yè)設施的商圈范圍確定過程，如為社區(qū)型商業(yè)設施則研究的范圍相應的縮小，如從商業(yè)設施所在城市區(qū)域作為切入點開始研究，了解該區(qū)域的整體商圈范圍，然后縮小到所在地段周邊的情況進行研究。

假設商場j對消費者的吸引力與這個商業(yè)項目的營業(yè)額呈正比（j=1,2,…X），與消費者從地點i到該商場的阻力呈成反比。

利用ABC模型設定地點i的消費者選擇商場j的概率P ij , P ij公式如下所示：

注：Y j表示j商場的年營業(yè)額，營業(yè)額越大表示業(yè)態(tài)組合越豐富，商品定位能吸引一定消費受眾；T ij表示阻力，以消費者從地點i到j商場所需時間表示；λ表示對不同車程時間進行修正的系數(shù)， 根據(jù)地區(qū)i的消費者實際以怎樣的概率選擇j商業(yè)項目的抽樣調(diào)查結果，用回歸分析方法得到其經(jīng)驗值來確定。

計算出P ij即地點i的消費者愿意到商場j的概率，可以進一步得到地點i到商場j消費者的預測值。

然后根據(jù)商圈的一般確定原則來界定核心商圈（50－65％客源）、次級商圈（15－25％客源）及邊緣商圈。將每個可帶來顧客區(qū)域光顧的機率乘以該區(qū)域的人口的積相加，便是顧客總量，如下：

商業(yè)體量測定經(jīng)典模型

商業(yè)體量判斷整體思路

根據(jù)商圈人流大小、人均零售額、商業(yè)營業(yè)水平測算出商業(yè)體量。

商業(yè)設施的體量主要受兩方面因素影響：人流量及人均消費額。測算商業(yè)設施最大容量，結合市場調(diào)查測算出該項目地址可能發(fā)生的客戶流量，依據(jù)對項目所在地區(qū)人均零售消費額的調(diào)查。

該項目可能的最高零售收入總額 = 該項目地址可能發(fā)生的客戶流量 × 項目所在地區(qū)人均零售消費額

項目所在地區(qū)人均零售消費額 = 最高零售收入總額 ÷ 參照所在地區(qū)商業(yè)設施每平方米平均零售額

需要指出的是，測算出的該商業(yè)規(guī)模是項目片區(qū)內(nèi)的最大可開發(fā)商業(yè)體量，因此，當我們要得到某一具體項目的最大可開發(fā)體量時，還需要減去區(qū)內(nèi)已經(jīng)開發(fā)或準備開發(fā)的商業(yè)體量。

商業(yè)體量測定經(jīng)驗模型

模型的運用需要收集大量的基礎數(shù)據(jù)和進行較大規(guī)模的市場調(diào)查，對調(diào)查執(zhí)行和數(shù)據(jù)處理都有較高要求，一般只為專業(yè)人員所使用。

當然，在一般條件下，也有一些相對比較簡單可行的方法可供借鑒，以下模型對某一地區(qū)的商業(yè)發(fā)展總體量給出判斷思路，具體項目結合競爭情況，在這一體量中進行選擇。

1、區(qū)域人均商業(yè)面積測算法

先通過普查獲得項目所在片區(qū)上一級商業(yè)圈層內(nèi)限額以內(nèi)在營業(yè)商業(yè)物業(yè)總營業(yè)面積，然后除以該圈層內(nèi)常住人口數(shù)，得出區(qū)域內(nèi)人均商業(yè)面積。

區(qū)域內(nèi)人均商業(yè)面積 = 營業(yè)商業(yè)物業(yè)總營業(yè)面積 ÷ 常住人口數(shù)

項目最大可開發(fā)體量 = 項目所在片區(qū)人口 × 區(qū)域內(nèi)人均商業(yè)面積

2、賣場面積占有率法

在現(xiàn)如今的生活中，商業(yè)發(fā)展迅猛，那么商業(yè)調(diào)查手段及方法隨之完善，小編為你介紹一種商業(yè)調(diào)查的特定方法（如超市的提袋率），獲取相關目標商業(yè)體的月度商業(yè)營業(yè)收入，然后計算出其每平方米商業(yè)的市場營業(yè)額。

每平米商業(yè)的市場營業(yè)額 = 相關目標商業(yè)體的月度商業(yè)營業(yè)收入 ÷ 相關目標商業(yè)體的面積

根據(jù)各地區(qū)范圍內(nèi)各行業(yè)一般性營業(yè)額水平，在保證在營商業(yè)和即將進駐商業(yè)都保持合理利潤的前提下（平均利潤率），判斷片區(qū)內(nèi)是否能新增目標商業(yè)體量和新增規(guī)模。

3、“生活資料”的商業(yè)需求法

若想得到這些數(shù)據(jù)，你若是向四方鄰居大廳那就大錯特錯了，應該去這個地方。

第一步：到你所打探的商業(yè)項目所在城市政府的官方網(wǎng)站。一般在“政府年終報告”中都公布本城市“社會零售總額”數(shù)字。這個“社會零售總額”這個數(shù)字十分神奇，他就是包含了一部分“生產(chǎn)資料”的社會零售總額。小編相信，這個數(shù)字，一定比你從別人口中打聽來的靠譜！

第二步：在高中政治經(jīng)濟學中，我們就在知道，經(jīng)濟結構有很多種。那么相對應的“社會零售總額”的“生活資料”和“生產(chǎn)資料”各自所占比重會因經(jīng)濟結構的不同而發(fā)生相應的改變。舉個例子，若在第三產(chǎn)業(yè)（服務業(yè)）為主的城市，“社會零售總額”所占比例可達70％－80％；在以第一、第二產(chǎn)業(yè)為主（工業(yè)、農(nóng)業(yè)）的城市，前者比例一般為60％－70％；

第三步：請根據(jù)城市經(jīng)濟結構的特征，取一個平均值，比如70%。

城市的“生活資料”商業(yè)需求總量 = “社會零售總額”×70％

該項目地可發(fā)展商業(yè)項目的規(guī)模 = 城市的“生活資料”商業(yè)需求總量 ÷ 所在地區(qū)商業(yè)設施每平方米平均零售額