【干貨】商業(yè)項(xiàng)目商圈界定、人流量、商業(yè)體量判斷算法

那么，確定商圈需要考慮哪些方面呢？寶地商場設(shè)計(jì)小編帶你一一揭曉：①商圈是一個(gè)群體，層次是多元化的；②消費(fèi)群體；③位置；④目的。如何體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值；⑤城市規(guī)劃。

商圈必需的要素有：①消費(fèi)人群；②有效經(jīng)營者；③有效的商業(yè)管理；④商業(yè)發(fā)展前景；⑤商業(yè)形象；⑥商圈功能。

商圈判定方法一：

比較適合小型商業(yè)的確定方法：以某商場為中心，用距離為測算方式（步數(shù)、站點(diǎn)、）為半徑。半徑越大表明商圈越大，半徑越小，則反之。符合此資質(zhì)的商圈如社區(qū)型的零售店，或周邊地區(qū)的的小商販等。

商圈判定方法二：

按照物理中萬有引力定律原理建立的以雷利和哈夫模型為代表的數(shù)學(xué)模型，以及由其衍生的各類模型，如康帕斯模型、阿普波姆模型、伽薩模型、埃爾伍德模型以及雷利和哈夫的修正模型等作為換算標(biāo)準(zhǔn)，用來推算商圈大小及位置，極為精準(zhǔn)，且應(yīng)用性和適用性更為廣泛。

那么，我們用以上算數(shù)法來測定商圈，檢驗(yàn)真理。

1、萬有引力模型

物理學(xué)中牛頓的萬有引力模型是用來測定物體墜落瞬間的速度與高度間的關(guān)系。兩個(gè)物體之間的距離的平方成反比，利用此原理來界定商圈范圍：

注：M1和M2分別是兩個(gè)物體的質(zhì)量；D為兩個(gè)物體之間的距離；K為萬有引力常數(shù)

2、雷利模型

雷利模型指的就是“具有商業(yè)中心地機(jī)能的兩個(gè)城市，對位于其中間的某一個(gè)城市或城鎮(zhèn)的零售交易的吸引力與兩城市的人口成正比，與兩城市與之間的城市或城鎮(zhèn)的距離成反比”。在用文字表達(dá)是不是讀不太懂呢？那么就隨小編用公式演算如下：

注：Ba表示A城市從之間地C城市吸引來的零售銷售額；Bb表示B城市從之間地C城市吸引來的零售銷售額；Pa表示A城市人口數(shù)量；Pb表示B城市人口數(shù)量；Da表示A城市與中間地C城市之間的距離；Db表示B城市與中間地C城市之間的距離。

人口修正系數(shù)N=1；距離修正系數(shù)n＝1.5～2.5，一般取2。

雷利零售引力定律的使用時(shí)機(jī)

商圈分析不單單只看重一個(gè)方面，而須配合常識綜合研判，甚至須多項(xiàng)技術(shù)一起推算，才較比較準(zhǔn)確?？梢钥闯?，利用雷利定律研判商圈雖然比較粗略，但在資料不足時(shí)仍可適用。

雷利零售引力定律的假設(shè)前提

若兩城市主要道路交通易達(dá)性（道路暢通性）一樣、兩城市之零售店經(jīng)營績效（經(jīng)營利潤率）無多大差異且兩城市人口分布相似（都是在超現(xiàn)實(shí)的理想情況下）

雷利零售引力定律的局限

以現(xiàn)實(shí)社會(huì)中城市的人口或商業(yè)總面積作為某城市的商業(yè)實(shí)力標(biāo)志，而城市的商業(yè)吸引力是由許多的因素綜合作用所決定的：

只考慮距離，未考慮其他交通狀況（如不同交通工具、交通障礙等），若以顧客前往商店所花費(fèi)的交通時(shí)間來衡量會(huì)更適合。

顧客購買習(xí)慣會(huì)受現(xiàn)實(shí)購物經(jīng)驗(yàn)的影響，如品牌效應(yīng)、商場環(huán)境、服務(wù)態(tài)度、周邊設(shè)施等受到印象，甚至消費(fèi)者會(huì)因?yàn)橐粋€(gè)停車位而去相對遠(yuǎn)一點(diǎn)的地方。

注：因消費(fèi)水準(zhǔn)的不同，人口數(shù)有時(shí)并不具代表性，改以銷售額來判斷更能反映其商業(yè)吸引力。

3、ABC模型

本模型主要針對雷利模型中存在的問題進(jìn)行修正。

假設(shè)兩座城市O1、O2 ，各自的零售商業(yè)總額為R1、R2，兩城市之間的距離為d，兩城市所提供商品的平均商品價(jià)值為w。 由萬有引力原理可知：對兩個(gè)城市之間任一點(diǎn)O，該點(diǎn)到O1和O2的距離分別為d1和d2，則兩城O1和O2對位于O點(diǎn)的消費(fèi)者的吸引為F1和F2，算法分別為：

注：W、K為常數(shù)

根據(jù)以上兩個(gè)公式可以輕松求出商圈分界線（商圈分界線是指兩個(gè)城市O1和O2對該分界線上任何一點(diǎn)的吸引力相同。）

用數(shù)學(xué)公式表現(xiàn)為：

在ABC模型中，以城市的商業(yè)發(fā)展水平來測量某城市對消費(fèi)者的吸引力，而城市年度實(shí)際零售經(jīng)營總額是衡量一個(gè)城市零售商業(yè)發(fā)展水平的重要指標(biāo)，同時(shí)這個(gè)指標(biāo)也包涵了該城市人口的生活情況及消費(fèi)水平。能夠查看該城市商業(yè)是否在健康發(fā)展。

因此，選用城市年度零售經(jīng)營總額能更加準(zhǔn)確地衡量一個(gè)城市的商業(yè)吸引力，特別是零售商業(yè)的吸引力。

人流量測定經(jīng)典模型

1、哈夫模型

美國學(xué)者Huff D提出商業(yè)項(xiàng)目的吸引力是由兩個(gè)因素決定的——距離和商業(yè)規(guī)模。其在確定商業(yè)中心的吸引力時(shí)做了以下假設(shè)：

假設(shè)一個(gè)商場j對消費(fèi)者的吸引力與這個(gè)商場的面積呈正比（j=1,2,…n），與消費(fèi)者從地點(diǎn)i到該商場的阻力呈成反比。利用哈夫模型設(shè)定地點(diǎn)i的消費(fèi)者選擇商場j的概率P ij，P ij公式如下所示：

注：商場的吸引力用該商場的面積Sj表示，面積越大表示業(yè)態(tài)和組合越豐富，吸引力指數(shù)越大，阻力用從i到j(luò)所需時(shí)間用T ij表示。

λ表示所需要的時(shí)間對消費(fèi)者選擇商店影響的參變量；μ表示商店規(guī)模對消費(fèi)者選擇影響的參變量。一般 λ＝2； μ ＝1

哈夫模型使用要點(diǎn)

推估各鄰近區(qū)域來店顧客人數(shù)，計(jì)算整體營業(yè)潛力；

改變產(chǎn)品組合則sj也會(huì)改變，故可先決定產(chǎn)品業(yè)態(tài)與組合；

畫出商圈大?。?

畫出商圈的三個(gè)層次；

假設(shè)某商圈四周有四家競爭零售店，則可計(jì)算出各家商店吸引顧客的機(jī)率，進(jìn)而可推估出商店?duì)I業(yè)額。

哈夫模型主要存在以下3個(gè)問題

?只要表現(xiàn)方式就是 以商業(yè)項(xiàng)目的面積表示其吸引力或魅力值，而實(shí)際上吸引力不僅僅與商業(yè)面積相關(guān)，還關(guān)乎于商業(yè)設(shè)施的建筑形態(tài)、業(yè)態(tài)的組合、市場定位、經(jīng)營策略方式、宣傳廣告等，這些周邊因素都會(huì)與商業(yè)設(shè)施的吸引力具有直接關(guān)系；

? 對商業(yè)項(xiàng)目面積的修正值μ 。為了避免產(chǎn)生第一類的錯(cuò)誤，引入的修正參數(shù)μ對商業(yè)項(xiàng)目以面積代表吸引力的做法進(jìn)行了修正，一般情況下取值為1時(shí)，即陷入第一類的錯(cuò)誤中，其取值為經(jīng)驗(yàn)值；

? 消費(fèi)者選擇商店的參數(shù)λ。取值原則為按照消費(fèi)者的消費(fèi)心理進(jìn)行界定，但是不同地區(qū)的消費(fèi)文化以及各地商業(yè)發(fā)達(dá)的不平衡性等使得不同地區(qū)的消費(fèi)行為會(huì)產(chǎn)生很大的差異，統(tǒng)一的數(shù)據(jù)難以反映各地的實(shí)際情況。

2、ABC模型

針對以上模型存在的問題，ABC模型進(jìn)行了修正，提出了更為合理的解決方案。

商圈研究的研究方法

研究的整體思路更為適合于大型商業(yè)設(shè)施的商圈范圍確定過程，如為社區(qū)型商業(yè)設(shè)施則研究的范圍相應(yīng)的縮小，如從商業(yè)設(shè)施所在城市區(qū)域作為切入點(diǎn)開始研究，了解該區(qū)域的整體商圈范圍，然后縮小到所在地段周邊的情況進(jìn)行研究。

假設(shè)商場j對消費(fèi)者的吸引力與這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的營業(yè)額呈正比（j=1,2,…X），與消費(fèi)者從地點(diǎn)i到該商場的阻力呈成反比。

利用ABC模型設(shè)定地點(diǎn)i的消費(fèi)者選擇商場j的概率P ij , P ij公式如下所示：

注：Y j表示j商場的年?duì)I業(yè)額，營業(yè)額越大表示業(yè)態(tài)組合越豐富，商品定位能吸引一定消費(fèi)受眾；T ij表示阻力，以消費(fèi)者從地點(diǎn)i到j(luò)商場所需時(shí)間表示；λ表示對不同車程時(shí)間進(jìn)行修正的系數(shù)， 根據(jù)地區(qū)i的消費(fèi)者實(shí)際以怎樣的概率選擇j商業(yè)項(xiàng)目的抽樣調(diào)查結(jié)果，用回歸分析方法得到其經(jīng)驗(yàn)值來確定。

計(jì)算出P ij即地點(diǎn)i的消費(fèi)者愿意到商場j的概率，可以進(jìn)一步得到地點(diǎn)i到商場j消費(fèi)者的預(yù)測值。

然后根據(jù)商圈的一般確定原則來界定核心商圈（50－65％客源）、次級商圈（15－25％客源）及邊緣商圈。將每個(gè)可帶來顧客區(qū)域光顧的機(jī)率乘以該區(qū)域的人口的積相加，便是顧客總量，如下：

商業(yè)體量測定經(jīng)典模型

商業(yè)體量判斷整體思路

根據(jù)商圈人流大小、人均零售額、商業(yè)營業(yè)水平測算出商業(yè)體量。

商業(yè)設(shè)施的體量主要受兩方面因素影響：人流量及人均消費(fèi)額。測算商業(yè)設(shè)施最大容量，結(jié)合市場調(diào)查測算出該項(xiàng)目地址可能發(fā)生的客戶流量，依據(jù)對項(xiàng)目所在地區(qū)人均零售消費(fèi)額的調(diào)查。

該項(xiàng)目可能的最高零售收入總額 = 該項(xiàng)目地址可能發(fā)生的客戶流量 × 項(xiàng)目所在地區(qū)人均零售消費(fèi)額

項(xiàng)目所在地區(qū)人均零售消費(fèi)額 = 最高零售收入總額 ÷ 參照所在地區(qū)商業(yè)設(shè)施每平方米平均零售額

需要指出的是，測算出的該商業(yè)規(guī)模是項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)的最大可開發(fā)商業(yè)體量，因此，當(dāng)我們要得到某一具體項(xiàng)目的最大可開發(fā)體量時(shí)，還需要減去區(qū)內(nèi)已經(jīng)開發(fā)或準(zhǔn)備開發(fā)的商業(yè)體量。

商業(yè)體量測定經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｐ?

模型的運(yùn)用需要收集大量的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和進(jìn)行較大規(guī)模的市場調(diào)查，對調(diào)查執(zhí)行和數(shù)據(jù)處理都有較高要求，一般只為專業(yè)人員所使用。

當(dāng)然，在一般條件下，也有一些相對比較簡單可行的方法可供借鑒，以下模型對某一地區(qū)的商業(yè)發(fā)展總體量給出判斷思路，具體項(xiàng)目結(jié)合競爭情況，在這一體量中進(jìn)行選擇。

1、區(qū)域人均商業(yè)面積測算法

先通過普查獲得項(xiàng)目所在片區(qū)上一級商業(yè)圈層內(nèi)限額以內(nèi)在營業(yè)商業(yè)物業(yè)總營業(yè)面積，然后除以該圈層內(nèi)常住人口數(shù)，得出區(qū)域內(nèi)人均商業(yè)面積。

區(qū)域內(nèi)人均商業(yè)面積 = 營業(yè)商業(yè)物業(yè)總營業(yè)面積 ÷ 常住人口數(shù)

項(xiàng)目最大可開發(fā)體量 = 項(xiàng)目所在片區(qū)人口 × 區(qū)域內(nèi)人均商業(yè)面積

2、賣場面積占有率法

在現(xiàn)如今的生活中，商業(yè)發(fā)展迅猛，那么商業(yè)調(diào)查手段及方法隨之完善，小編為你介紹一種商業(yè)調(diào)查的特定方法（如超市的提袋率），獲取相關(guān)目標(biāo)商業(yè)體的月度商業(yè)營業(yè)收入，然后計(jì)算出其每平方米商業(yè)的市場營業(yè)額。

每平米商業(yè)的市場營業(yè)額 = 相關(guān)目標(biāo)商業(yè)體的月度商業(yè)營業(yè)收入 ÷ 相關(guān)目標(biāo)商業(yè)體的面積

根據(jù)各地區(qū)范圍內(nèi)各行業(yè)一般性營業(yè)額水平，在保證在營商業(yè)和即將進(jìn)駐商業(yè)都保持合理利潤的前提下（平均利潤率），判斷片區(qū)內(nèi)是否能新增目標(biāo)商業(yè)體量和新增規(guī)模。

3、“生活資料”的商業(yè)需求法

若想得到這些數(shù)據(jù)，你若是向四方鄰居大廳那就大錯(cuò)特錯(cuò)了，應(yīng)該去這個(gè)地方。

第一步：到你所打探的商業(yè)項(xiàng)目所在城市政府的官方網(wǎng)站。一般在“政府年終報(bào)告”中都公布本城市“社會(huì)零售總額”數(shù)字。這個(gè)“社會(huì)零售總額”這個(gè)數(shù)字十分神奇，他就是包含了一部分“生產(chǎn)資料”的社會(huì)零售總額。小編相信，這個(gè)數(shù)字，一定比你從別人口中打聽來的靠譜！

第二步：在高中政治經(jīng)濟(jì)學(xué)中，我們就在知道，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有很多種。那么相對應(yīng)的“社會(huì)零售總額”的“生活資料”和“生產(chǎn)資料”各自所占比重會(huì)因經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不同而發(fā)生相應(yīng)的改變。舉個(gè)例子，若在第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）為主的城市，“社會(huì)零售總額”所占比例可達(dá)70％－80％；在以第一、第二產(chǎn)業(yè)為主（工業(yè)、農(nóng)業(yè)）的城市，前者比例一般為60％－70％；

第三步：請根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的特征，取一個(gè)平均值，比如70%。

城市的“生活資料”商業(yè)需求總量 = “社會(huì)零售總額”×70％

該項(xiàng)目地可發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模 = 城市的“生活資料”商業(yè)需求總量 ÷ 所在地區(qū)商業(yè)設(shè)施每平方米平均零售額