若論商業(yè)最密集的商圈，作為“中華第一商圈”的南京新街口絕對算一個，其中的德基廣場又被譽為“中國最賺錢的購物中心”連續(xù)多年位列全國高檔購物中心單店銷售前三，并在2015、2016年奪全國同類購物中心銷售之冠，在高端商業(yè)地產(chǎn)的舞臺上擲地有聲。

“我們希望呈現(xiàn)出來的都是市場愿意看到以及消費者期待看到的作品”，德基廣場總經(jīng)理吳鐵民在接受贏商網(wǎng)專訪時表達了自己對于項目的期許：

“我們有信心將德基做成一個品牌，無論是現(xiàn)在的德基廣場還是集團在南京河西或是仙林將要打造的項目，或許呈現(xiàn)的方式不一樣定位不一樣，但這并不影響未來德基這個品牌在行業(yè)內(nèi)的品質(zhì)和標準。”

然而，德基更在意其品牌的延續(xù)性和延展性，從某種意義上說，德基在做的是更好的自己，是只有自己才能超越的自己。

定位決定地位：

南京的首位乃至中國首位

不得不說，南京德基廣場能有如此高的銷售額，歸根結(jié)底得益于當初對于項目本身精準的定位，在吳總看來，招商的第一步，先要深化定位。深化定位需要對項目更深層次的理解，對競爭項目的定位、規(guī)劃、品牌做深入研究，此外，對目標客群的消費習慣和消費傾向更深入的思索。

德基廣場位于南京市玄武區(qū)，坐落在“中華第一商圈”新街口東北角，是一個定位于高端商業(yè)的綜合購物中心，其地下部分與“亞洲第一大地鐵站”新街口站相連通。

項目分為三期，整體占地面積達到41244平方米，總建筑面積超過30萬平方米，一期于2006年6月26日正式營業(yè)，二期于2012年5月8日開業(yè)。

就當時的情況分析，南京新街口商圈已經(jīng)很成熟了，吳鐵民表示，“如果又是和其他商業(yè)項目做一樣的定位，無論是從地理位置、客戶購物習慣還是未來的可持續(xù)競爭力來看，我們都不具備優(yōu)勢，所以在定位上必須要有所突破。”　 

一方面，依托集團前身在香港的業(yè)務(wù)，看到了更多的國外奢侈品通過香港進入國內(nèi)的必然趨勢，

另一方面，產(chǎn)業(yè)的升級和概念的轉(zhuǎn)變也是引領(lǐng)顧客購物習慣的一個重要因素，

基于這樣的背景，在吳鐵民看來，奢侈品進入中國的時機已經(jīng)成熟了，那么，能讓奢侈品選擇進駐的購物中心，一定是更現(xiàn)代時尚，且更能代表其在中國市場的高端定位。

規(guī)劃決定品質(zhì)：

德基最應該被行業(yè)認同是規(guī)劃

吳鐵民認為，購物中心的招商首先看的是規(guī)劃，規(guī)劃不取決于過去的業(yè)績，而是源自對未來三五年市場的判斷，那么，落實到對于零售品牌的引入，則更多的考慮這個品牌未來三五年在中國市場的發(fā)展，一言以概之，招商看的是未來，而不僅僅是現(xiàn)在。 

值得一提的是，德基負一樓因其品類和業(yè)態(tài)的成功規(guī)劃布局給商場帶來的高坪效和高租金收益，是其他同行所望塵莫及的。能把各類國際大牌的化妝品請到負一樓，并不是一件容易的事，除非讓這些大牌們看到了長久的受益。

“規(guī)劃之初，德基廣場就前瞻性的察覺到了，因消費者價值的分化將會驅(qū)動化妝品行業(yè)系統(tǒng)升級的大趨勢，所以，在布局化妝品的業(yè)態(tài)的時候，更多的是考慮其的功能性而不僅僅停留下產(chǎn)品本身，如怎樣更好的通過為年輕高端人群提供更多生活方式的體驗和購買，來取得去客戶的粘性”，吳鐵民介紹稱。

具體來說，負一樓的化妝品都是以單品牌專賣店的形式陳列的，能將品牌形象塑造得更為立體和獨立，從室內(nèi)裝潢、商品陳列到燈光、音樂、氣味等多個角度，加深了消費者的對于此品牌的整體感知，并且在一定程度上隔離了其他相近品牌的干擾。 

如今，德基負一樓所呈現(xiàn)出來的不僅是單一化妝品的擺放，確切的說是整個一層樓的規(guī)劃定位和業(yè)態(tài)組合有序的陳列，那么，也就解釋了為什么這么多國際大牌“擠破頭”也想要搶占一席之地。 

業(yè)態(tài)調(diào)整：不變的是初心 

變的是順應潮流發(fā)展做出的調(diào)整和突破

基于德基廣場“高尖端”的定位以及多業(yè)態(tài)多品布局規(guī)劃，另外，還有集團對奢侈品引進豐富的經(jīng)驗和優(yōu)勢，也才有了后面的故事。

2006年開業(yè)，一期走高檔奢侈品定位路線，2012年擴大到二期，幾乎集齊了市場的高端奢侈品之后，為了迎合中國的消費者消費心理行為的遞進改變，走Lifestyle路線。

然而，這樣的策略并沒有因為檔次往下走造成客流流失，反倒因為品牌的豐富度讓客流和銷售額又一次大幅度上升，2012年到2014年三年間，南京德基業(yè)績在全國購物中心中的排名不斷上升，擠進國內(nèi)購物中心三強。當然，這樣由金字塔頂端向下俯沖的模式，當下零售環(huán)境中已然不可再被復制了。

一期和二期之間，間隔了六年，在一期經(jīng)營的前三年的時間里，“我們更多的是在考慮未來的二期要招什么更具有潛力品類和業(yè)態(tài)，以及如何更精準的布局落位，雖然多花了三年的時間，工欲善其事,必先利其器的道理也就在此，現(xiàn)在看來，是很正確的一件事。”吳鐵民回憶時堅定的表示?！?nbsp;

開業(yè)至今，德基廣場成功吸引諸多國際大牌，匯聚了Louis Vuitton、BVLGARI、Hermes、Dior、GUCCI、CHANEL、PRADA等眾多國際一線品牌。此外，二期開業(yè)更增強了頂級奢侈品品牌的豐富性，新增了40個奢侈品牌，如CARTIER、BOTTEGA VENETA、Salvatore Ferragamo、Tiffany & Co.，加上如Michael Kors、FURLA等不少當紅輕奢品牌的加入，國際一線品牌數(shù)達到七十多家。

其中，Louis Vuitton德基店的經(jīng)營面積超過2000平方米，在大陸地區(qū)僅次于北京國貿(mào)和上海恒隆兩家旗艦店。近兩年，德基廣場還在不斷引進更多國際大牌，如圣羅蘭Saint Laurent、NARS、祖馬龍等等，其大牌陣容不亞于北京SKP與上海恒隆廣場。

開業(yè)已逾十年的德基廣場，不斷以多種業(yè)態(tài)布局展現(xiàn)出其豐富的購物空間，囊括了奢侈品、珠寶腕表，國際化妝護膚用品，時尚綜合服飾館、進口超市，高檔嬰童服飾用品，高端家電，環(huán)球美食中心，IMAX影院等娛樂設(shè)施在內(nèi)的眾多業(yè)態(tài)，其中國際頂級酒店、高端酒店式公寓、商務(wù)辦公一體化也是其重要組成部分。

另一個維度思考：

中國高端購物中心下一個風口

隨著零售的轉(zhuǎn)型，顧客的消費需求也會越來越多元化，當消費者已經(jīng)逐步的滿足溫飽需求的時候，會往精神文化，休閑娛樂體驗多方面去尋求滿足，那么，購物中心也應該“以變應變”將的定位從“產(chǎn)品思維”逐漸向“用戶思維”轉(zhuǎn)變。

為此，“我們已經(jīng)和多個業(yè)態(tài)取得了跨界的合作，今年和特斯拉電動車，包括前不久才和美國的維秘簽訂戰(zhàn)略合作，德基美術(shù)館也是我們今年對文化藝術(shù)領(lǐng)域跨界合作的一次嘗試”，吳鐵民進一步闡釋，德基廣場選擇將商業(yè)和藝術(shù)的有機結(jié)合，既可豐富商業(yè)空間的視覺與精神感受，也可以為大眾帶來完全不同的消費體驗，它讓購物從獲得有形商品為目的，轉(zhuǎn)變?yōu)橄硎苤档没匚兜纳铙w驗。從未來商業(yè)的發(fā)展來講，我們不排斥和更多的優(yōu)質(zhì)資源進行跨界合作，并尋求未來更多資源整合的能力。我們也期望能夠有更多的優(yōu)質(zhì)的資源能夠在德基這個平臺為大家呈現(xiàn)更多不同類型的文化的體驗。

此外，德基廣場的多元化不僅體現(xiàn)在品牌的跨界上，更體現(xiàn)在業(yè)態(tài)的延伸層面上，除了美術(shù)館，德基還將陸續(xù)推出主題化的藝術(shù)書店、博物館、咖啡館和畫廊等多種形態(tài)的藝術(shù)板塊，這些板塊之間將充分形成一個良性的互動，為德基集團整體的藝術(shù)化而助力。

在吳總看來，任何一個有發(fā)展?jié)摿Φ念I(lǐng)域都值得去嘗試去努力，而只要具備前瞻性的格局，做好充分的準備，再加上敢為人先的魄力和勇氣，每一個高端商業(yè)體的未來都可以擁有無限種可能性。“這些迷人又未知的可能性，就留待我們在未來的成長過程中，一步步去發(fā)現(xiàn)，去嘗試”，吳總也對未來充滿了期待。

德基從無到有，從一期到二期，從二期到河西，從河西到未來，不是心血來潮，而是審慎思考，精心規(guī)劃的結(jié)果，德基的每一步寫著是對商業(yè)發(fā)展客觀規(guī)律的遵循和探索，是對品牌價值和客戶體驗的不辜負。