做商業(yè)，假如運(yùn)營(yíng)得好，能實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期回報(bào)，這個(gè)資產(chǎn)還可以作為融資工具，使資金再投入到土地市場(chǎng)上，拿地回來(lái)再開(kāi)發(fā)，就會(huì)形成良性循環(huán)。假如做得不好……那就相當(dāng)于挖了一個(gè)投錢(qián)的“黑洞”，從規(guī)劃到開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，各種常規(guī)和非常規(guī)的開(kāi)支成本可謂壓力山大。　　 

商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)多了幾分冷靜，投資回報(bào)率在降低，招商難度在加大，甲方需要重視收支平衡，備好充足的現(xiàn)金流才是打贏“長(zhǎng)期持有”戰(zhàn)的根本。而目前所強(qiáng)調(diào)的購(gòu)物中心要加大體驗(yàn)，要警惕這些體驗(yàn)業(yè)態(tài)帶來(lái)的后期維護(hù)成本的增加。

8萬(wàn)平方米以上規(guī)模適合長(zhǎng)期持有

1、我們?nèi)绾螐耐顿Y角度去看一個(gè)購(gòu)物中心?

做商業(yè)時(shí)，會(huì)思考，投資商如何考慮這個(gè)購(gòu)物中心?就像現(xiàn)在說(shuō)要做體驗(yàn)型業(yè)態(tài)，但還是要考慮整個(gè)購(gòu)物中心怎樣才能盡快收回投資額。我們會(huì)提供“賬簿”給發(fā)展商，看看他們能夠容忍的限度，如果這個(gè)規(guī)模、業(yè)態(tài)組合下的投資方案不能容忍，就換別的方案，例如把整個(gè)商業(yè)縮小，去做社區(qū)或者街區(qū)型商業(yè)，無(wú)論賣(mài)，還是租賃都比較好處理?！　?nbsp;

假如發(fā)展商資金充裕、希望長(zhǎng)期持有商業(yè)物業(yè)，或者希望整體轉(zhuǎn)讓給商業(yè)投資公司的，則物業(yè)規(guī)模一般在8萬(wàn)-12萬(wàn)平方米較為適宜，因?yàn)轶w量有足夠規(guī)模時(shí)，投資人獲得的利潤(rùn)才相對(duì)較多，才愿意長(zhǎng)期持有。　　 

2、怎樣做賬本?

會(huì)根據(jù)合理的業(yè)態(tài)組合下商戶(hù)能夠承受的租金水平，做出現(xiàn)金流量表給發(fā)展商看。我們會(huì)以現(xiàn)金流量表的形式，將物業(yè)的建造成本、財(cái)務(wù)成本、租金收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等指標(biāo)綜合考慮，計(jì)算出內(nèi)部收益率、投資回收期等各項(xiàng)指標(biāo)，給開(kāi)發(fā)商參考。通過(guò)這個(gè)賬本，我們可以看出項(xiàng)目的成本和收益是否平衡，再進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。對(duì)于收益較低的項(xiàng)目，發(fā)展商就要控制建造成本、尋求利息相對(duì)低的融資渠道。對(duì)于培育期較長(zhǎng)的項(xiàng)目，如果沒(méi)有充足的資金或融資渠道支撐，那就需要考慮銷(xiāo)售部分商業(yè)面積或者縮小規(guī)模等措施，保證投資安全性。

購(gòu)物中心盲目增加餐飲，投資成本會(huì)增高

3、除了這些基本開(kāi)支之外，還需要注意可能產(chǎn)生的其他成本嗎?

例如餐飲。現(xiàn)在很多顧問(wèn)建議開(kāi)發(fā)商增大餐飲業(yè)態(tài)比例，但做餐飲也會(huì)引起新的問(wèn)題，雖然可以帶動(dòng)人群來(lái)消費(fèi)，但這個(gè)人群消費(fèi)目的是非常強(qiáng)的，如果購(gòu)物中心的零售不足以吸引他們的話，吃完飯可能就走了，同時(shí)還具有時(shí)間性，不會(huì)一天都呆在這里，但購(gòu)物中心因?yàn)樵黾恿瞬惋嫳壤乃性O(shè)施設(shè)備的成本都將變高，空調(diào)、水電，甚至隔油池都需要增容。　　 

有一些業(yè)主對(duì)自己購(gòu)物中心不是有太大信心，餐飲比例設(shè)施方面預(yù)設(shè)做到了七成，但也要注意相關(guān)成本的增加。特殊的業(yè)態(tài)和非常規(guī)的設(shè)計(jì)將帶來(lái)額外的維護(hù)成本。例如在購(gòu)物中心中小型水族館、垂直綠化和水系成為新的潮流，這些設(shè)計(jì)涉及到的維護(hù)成本明顯高于一般的商業(yè)建筑，而且并無(wú)直接的租金收入。雖然引入特殊業(yè)態(tài)和特色設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)是吸引人流，業(yè)主還是需要對(duì)其進(jìn)行成本和收益的仔細(xì)考量，是否能夠起到杠桿作用，帶動(dòng)項(xiàng)目整體價(jià)值的提升。

4、商業(yè)項(xiàng)目層出不窮，對(duì)于長(zhǎng)期持有的項(xiàng)目，它的定期翻新是不是也很費(fèi)錢(qián)?

購(gòu)物中心每天運(yùn)轉(zhuǎn)，接待大量客流，后期維護(hù)成本不可忽視，并且，原有的項(xiàng)目需要通過(guò)重新裝修，才能保持良好的購(gòu)物環(huán)境，并且給消費(fèi)者帶來(lái)新鮮的體驗(yàn)。例如，1990年開(kāi)業(yè)的香港太古廣場(chǎng)，分別在1998年和2008年都進(jìn)行過(guò)大型的翻新工程以保持活力，在2008年至2011年更是用了四年時(shí)間做整體翻新，為了避免影響租戶(hù)的生意，大部分工程是在每天結(jié)業(yè)后進(jìn)行。國(guó)內(nèi)的購(gòu)物中心的建造水準(zhǔn)和后期維護(hù)均弱于香港的成熟購(gòu)物中心，而面臨著變化更快的市場(chǎng)環(huán)境，通過(guò)翻新來(lái)保持競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)是不可不預(yù)備的費(fèi)用支出?！　?nbsp;

投資回報(bào)率在降低，資金流要比較充足

5、從投資角度，開(kāi)發(fā)商投資回報(bào)率一般在多少?

一般投資回報(bào)率8%以上是比較好的，但是近三年一些發(fā)展商6%都能接受，回收期一般是要求在10年以?xún)?nèi)，但是目前純粹的商業(yè)很難做到，除非是綜合體和一些銷(xiāo)售的產(chǎn)品才能做到10年以?xún)?nèi)?！　?nbsp;

6、充足的資金也不代表就能把購(gòu)物中心做好。很多項(xiàng)目都卡在“招商”上了。前期怎樣規(guī)劃商業(yè)規(guī)模，比較好招商?

首先，單層建筑面積比較講究。單層達(dá)到1.5萬(wàn)-2萬(wàn)平方米(以下除使用面積會(huì)單獨(dú)注明，其他面積都指建筑面積)就會(huì)比較好做，即使用面積為8000-12000平方米(商家一般按使用面積報(bào)數(shù)給發(fā)展商)。假如對(duì)于一層只有3000平方米使用面積的購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，如果要招進(jìn)一個(gè)服飾主力店，它所占有的面積往往都要1000多平方米(使用面積)，因此僅剩下1000多平方米(使用面積)，就不好再去招別的次主力商戶(hù)進(jìn)駐了?！　?nbsp;

主力店也是需要和好的品牌做鄰居，但是除去主力店占用的面積外已經(jīng)沒(méi)好的鋪位給其它“鄰居”了。6萬(wàn)平方米以上的購(gòu)物中心就會(huì)比較靈活，可以做成家庭式的消費(fèi)，一站式購(gòu)物中心，這樣的話，可以考慮引進(jìn)電影院、超市作為主力，還可以找一些好一點(diǎn)的服飾品牌做主力店。　　 

7、超市、電影院之類(lèi)，他們給的租金都很低，不利于提高投資回報(bào)率?

從市場(chǎng)角度來(lái)看，精品超市就是順應(yīng)購(gòu)物中心的發(fā)展成熟而興起。國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心早年多規(guī)劃大型超市作為主力店，隨著市場(chǎng)變化，業(yè)主逐漸發(fā)現(xiàn)大型超市租金低和租期長(zhǎng)的缺點(diǎn)，而且薄利多銷(xiāo)的商業(yè)模式并不能有效地帶來(lái)中高端客源。于是，購(gòu)物中心紛紛縮減超市面積，如廣州的中華廣場(chǎng)和正佳廣場(chǎng)，先后將大面積的Jusco和百佳替換為小面積的TASTE，既騰出了商業(yè)面積引入其他高租值商家，也提高了超市的租金，還提升了購(gòu)物中心的檔次，可謂一舉數(shù)得。

主力店也有多種形式

8、如果購(gòu)物中心不追求招主力店呢?

每個(gè)購(gòu)物中心都肯定需要有主力店，否則其他小的店鋪或新興的品牌很難存活，只不過(guò)可以沒(méi)有超市、百貨、電影院這類(lèi)大型主力店。一般4萬(wàn)平方米以?xún)?nèi)的商業(yè)物業(yè)，要么作為社區(qū)型商業(yè)，要么定位做到小而精，商戶(hù)的組合數(shù)量不會(huì)很多，但都圍繞某個(gè)主題來(lái)打造項(xiàng)目。例如，深圳華潤(rùn)的商業(yè)面積約1萬(wàn)平方米，引進(jìn)的品牌主要以時(shí)尚、精致、年輕品牌為主，業(yè)態(tài)上則以零售和餐飲為主。零售品牌以潮流服飾為主，包括H&M和GAP等國(guó)際品牌，也引入了眾多原創(chuàng)設(shè)計(jì)師潮牌。餐飲則引入悅活火鍋店和香港翠華茶餐廳等吸引年輕人的新銳餐廳。此外，購(gòu)物中心還引入了充滿文化和小資氣息的西西弗書(shū)店，進(jìn)一步呼應(yīng)了項(xiàng)目主題。　　 

再如上海的K11，其商業(yè)面積約4萬(wàn)平方米，以購(gòu)物藝術(shù)中心為主題，業(yè)態(tài)以零售和餐飲為主，未引入任何大型主力店。K11一方面引入商圈內(nèi)未有的零售和餐飲品牌，另一方面在消費(fèi)者體驗(yàn)上下足功夫，購(gòu)物中心各個(gè)角落都有藝術(shù)品帶給顧客驚喜，設(shè)置更多的公共空間供顧客休憩和娛樂(lè)。地鐵通道入口、精致的農(nóng)莊餐廳、臨街花園的設(shè)計(jì)都充滿創(chuàng)意，成為吸引人流進(jìn)入的賣(mài)點(diǎn)?！　?nbsp;

9、目前招商是不是比以前更嚴(yán)峻?

經(jīng)濟(jì)下滑、供大于求、電商沖擊等因素，令招商較以前嚴(yán)峻?，F(xiàn)在是商戶(hù)的市場(chǎng)，而不是業(yè)主的市場(chǎng)，有些主力店商家比較強(qiáng)勢(shì)，在三、四線城市很多購(gòu)物中心想引進(jìn)商家，但商家又覺(jué)得這些三、四線城市的消費(fèi)能力不夠，因此，有些商家會(huì)要求沒(méi)有保底租金，有的甚至要“反保底”，保證能夠做到多少生意，做不到購(gòu)物中心就要補(bǔ)貼給這個(gè)商戶(hù)。商戶(hù)愿意為購(gòu)物中心守1年或2年，假如預(yù)計(jì)兩年后購(gòu)物中心都沒(méi)辦法旺起來(lái)，就算給多少裝修補(bǔ)貼和優(yōu)惠都不會(huì)去，因?yàn)樨浳锒褖汉推刚?qǐng)人員的費(fèi)用也不是小數(shù)目。同時(shí)，這些商家每年開(kāi)店的名額有限，所以都比較謹(jǐn)慎，因此對(duì)于甲方的現(xiàn)金流要求更高了。