商鋪分割的3要素10原則10建議

鋪位分割看似是一個很簡單的問題，但當(dāng)我們以經(jīng)營為導(dǎo)向來進(jìn)行劃分時，才會發(fā)現(xiàn)要對一個數(shù)萬平方米的賣場進(jìn)行合理的鋪位分割，并非一件易事，須照顧銷售、招商、經(jīng)營等各方面。

而且，鋪位的分割對項目的銷售、招商及后期的經(jīng)營影響深遠(yuǎn)，需平衡每個要素。

1、業(yè)使用面積、技術(shù)需求、其他要求

1)特色餐飲

一般需求1000平方米以上，上下水電力天然氣排煙排風(fēng)隔油池新風(fēng)廣告位營業(yè)時間較長充足停車場

咖啡館80-200平方米上下水電力廣告店鋪外環(huán)境優(yōu)雅的庭院可以將座位搬出去增加氣氛和吸引人流

西餐廳300平方米以上

酒吧約200平方米以上(24小時營業(yè))

2)配套行業(yè)

美容美發(fā)150平方米以上(冷熱水，電力)；

美體500平方米以上(營業(yè)晚上10點，最好提供停車位)；

洗衣店50-100平方米(水電，房屋分割要進(jìn)深)。

2、商鋪的分割要根據(jù)行業(yè)需求的面積和配套設(shè)施來決定

1)服務(wù)配套行業(yè)

便利店150-500平方米(小儲藏室，24小時營業(yè))；

藥店100-200(24小時營業(yè))；

花店10-30平方米(上下水)；

銀行500-1000平方米、電力獨立、出入口前廳營業(yè)面積100平方米、以上租買均可租賃要簽10年以上。

2)展廳、精品店

彩擴(kuò)店60平方米；

化妝品、黃金珠寶、鐘表、皮具、箱包、飾品均需100平方米以上；

服裝、床上用品、休閑裝、流行服飾、內(nèi)衣均需100平方米以上。

沒有規(guī)矩，不成方圓，商鋪分割不能盲目的進(jìn)行，在著手進(jìn)行鋪位分割前，首先要確定鋪位分割的標(biāo)準(zhǔn)，而鋪位分割標(biāo)準(zhǔn)的確定主要取決于項目的業(yè)態(tài)定位。

在零售的分割標(biāo)準(zhǔn)中，街鋪、內(nèi)鋪的分割標(biāo)準(zhǔn)都不同;對于零售主題商城的分割甚至還分為鋪位和柜臺的區(qū)別等。

在以經(jīng)營為導(dǎo)向的商鋪營銷時代，鋪位分割也已經(jīng)不是一味“劃小鋪劃螞蟻鋪”的時代;鋪位分割固然要考慮到銷售的壓力，但這并不意味著一味的劃小;

要尋求銷售和經(jīng)營的平衡點，做到兼顧銷售、招商與經(jīng)營。

在明確了鋪位分割標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，還要確定鋪位分割的三要素，即通道、開間和進(jìn)深。

這里需要注意的是，通道要考慮主通道和次通道的區(qū)別，開間和進(jìn)深需要注意二者之間的合理比例。譬如，開間和進(jìn)深的比例不宜超過4，以保證每間鋪位的適用性。

不少商業(yè)項目在進(jìn)行鋪位分割時，為了銷售利益最大化，不注意商鋪的開間與進(jìn)深的比例，分割出開間狹窄而進(jìn)深狹長的商鋪，這樣的商鋪很難適合業(yè)態(tài)經(jīng)營，最后導(dǎo)致商鋪無法出租使用。

在鋪位分割的具體實施過程中，還要考慮建筑柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)的問題，要合理處理柱網(wǎng)與鋪位分割之間的矛盾。譬如柱子不能在鋪位中間，不能影響商鋪的使用;柱子不能影響鋪位的展示面等，還要注意鋪位分割后的賣場人流導(dǎo)向和環(huán)通問題。

死角鋪位的處理也需注重，任何一個賣場在進(jìn)行鋪位分割的過程中都或多或少的遇到此類問題。

根據(jù)經(jīng)驗，對于鋪位分割的死角我們可以通過在保證整體實用率不至太低的前提下，適當(dāng)?shù)膭澐中蓍e區(qū)，以增加死角區(qū)域?qū)θ肆魑Φ捻来a，從而在一定程度上解決鋪位死角。

說到商場的經(jīng)營定位，每個人都可以談很多的見解與看法，不少商業(yè)專家或者所謂操作經(jīng)驗豐富的人士，代表發(fā)展商來拷問商業(yè)經(jīng)營定位問題，當(dāng)他們侃侃而談的時候，我總是很用心的去聆聽與學(xué)習(xí)，但一旦我告訴他們這幾萬平方米的商鋪要銷售給上千個小業(yè)主時，他們中的大部分人就有些不知所措了。

如果不考慮商鋪分割銷售的問題，任何一個商場的經(jīng)營定位都是多向的。

從經(jīng)營品種上來說服裝鞋包、家電數(shù)碼、化妝品珠寶或者是家居建材、餐飲娛樂等等，從經(jīng)營模式上來說可以是獨立經(jīng)營、獨立收銀的的專賣店，也可以是開放式統(tǒng)一經(jīng)營的大賣場;

從業(yè)態(tài)模式上來說從傳統(tǒng)的百貨、超市到主題商場、購物中心都可以選擇;

從商品檔次定位上高檔、中高檔或者是中檔、中低檔也都有市場。

但是當(dāng)我們一旦考慮到銷售商鋪的問題時，可以選擇的定位方向就迅速縮小了，開放式的、統(tǒng)一收銀的不能搞了、高檔的甚至中高檔的也很困難了，反正涉及到統(tǒng)一經(jīng)營的、統(tǒng)一收銀、大面積、大賣場的都難以成為商場合適的定位選擇了，因為產(chǎn)權(quán)分散了，無法統(tǒng)一了。

商鋪返租銷售已經(jīng)是時下最流行的商鋪銷售策略了，返租銷售的優(yōu)點的確是明顯的，一來降低了投資門檻，擴(kuò)大了投資客戶群體，二來通過返租形式，發(fā)展商或者經(jīng)營管理公司至少可以拿到商場2~5年的短期或者10年、20年的長期統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)。

但是在實際的操作過程當(dāng)中返租期的長短一直是一個令人困擾的問題。

返租期短，發(fā)展商包袱小，但投資者覺得風(fēng)險大，3、5年后，商場到底經(jīng)營怎么樣，大家都沒有底。

平面設(shè)計的內(nèi)容是確定商業(yè)形態(tài)，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個互利互惠的機(jī)會，最大限度為每個承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機(jī)會。

柱距與單元面寬有直接關(guān)系：大商店面寬，6、9、12、15、18、21、24。柱子不宜落在店面線上。

根據(jù)經(jīng)驗進(jìn)深一般在24-36米比較合適。如果開間方向的柱距是6米(9、12、15、18、21、24)，那么進(jìn)深可以是2×6,3×6，4×6。

9米柱距是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比較常用的選擇，對于面積分割以及降低施工成功有益。

1、主題的原則

即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來進(jìn)行分割。

1)如果項目某個樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃，將來的定位是以服裝、音像業(yè)為主，則那些進(jìn)深與開間之比大于的商鋪銷售不會有太大困難，因為經(jīng)營服裝、音像業(yè)不需要太寬的門面，而商鋪的后部又可以用來存貨。

2)如果項目將來的主要商業(yè)定位是以餐飲、零售業(yè)為主，則幾乎可以肯定目前存在的那些進(jìn)深與開間之比的商鋪將會因為餐飲、零售業(yè)主考慮到不適合自己將來經(jīng)營或者出租而拒絕購買，因為這些種類的商業(yè)要求必須有較寬的門面，而很深的進(jìn)深對它們幾乎沒有什么用處。

2、人性化的原則

即分割出的商鋪，要符合業(yè)主經(jīng)營、使用的要求;分割出的道路，要符合消費者的購物習(xí)慣、購物心理和走路習(xí)慣。

這句話包含兩層意思：

1)所有人性化所要求的人流通路設(shè)計必須要有;

2)所有不符合人性化所要求的人流通路設(shè)計必須去除。

3、科學(xué)利用的原則

即在滿足消防要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無的空余面積都應(yīng)該利用起來作為商鋪，盡量減少和壓縮輔助功能區(qū)的面積。這是提高使用率，降低公攤比例的唯一有效途徑。

輔助功能區(qū)，是指在商業(yè)場所中那些必須具備，而又不能用來當(dāng)作商鋪銷售創(chuàng)造利潤的面積。例如樓梯、道路、廁所休閑空地、設(shè)備間、綠化、停車場都屬于輔助功能區(qū)范圍。

單純從營銷的角度出發(fā)考慮，目前部分商業(yè)項目的分割不盡合理，這是造成部分商業(yè)項目公攤比例過高(有的高達(dá)50％)的直接原因。

不合理的地方主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1、商鋪分割不規(guī)則

從設(shè)計可以看出有許多商業(yè)項目分割不規(guī)則，而且進(jìn)深與開間之比大于 4：1，這會給將來銷售和使用帶來很多麻煩。

由于商業(yè)經(jīng)營對場地形狀結(jié)構(gòu)的要求較高，不合理的分割肯定會對一部分買家造成排斥。

2、輔助功能區(qū)太多

輔助功能區(qū)太多，白白浪費了許多可銷售面積。主要是樓梯太多、廁所太多、空閑場地太多。

三多不除，公攤不減。

樓梯：

從設(shè)計上可以看到，目前許多商業(yè)項目在一、二層設(shè)計了過多的公共樓梯，按照一般的人流量估算，如果不考慮消防因素，根本用不上過多的樓梯。

過多的樓梯不僅增加了相應(yīng)的通道面積，而且增加了建安成本，也不利于今后的管理，實在是沒有必要。

建議在消防標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)相應(yīng)設(shè)置即可。

廁所：

目前一些商業(yè)項目在面積內(nèi)，分布了十幾個廁所！

而在深圳沃爾瑪2萬平方米的商業(yè)面積，一共也只在一樓設(shè)有1個公共廁所，世界500強(qiáng)企業(yè)的精打細(xì)算，確實值得我們參照和學(xué)習(xí)。

對此，我們建議設(shè)計上按照正常的標(biāo)準(zhǔn)每層保留一個公共廁所即可，這樣不僅節(jié)約了面積、建安費，還省下了一大筆的衛(wèi)生設(shè)備購買、將來維護(hù)費用，實實在在是一舉多得。

空閑場地：

目前的一些商業(yè)項目由于設(shè)計不合理，存在過多的空閑場地，浪費了使用面積。

3、通道和道路分割不合理

許多商業(yè)項目的通道和道路分割不盡合理，有的用不上，要用的沒有。

一方面過道沒有針對人流的導(dǎo)向進(jìn)行設(shè)計，設(shè)計了大量過道、樓梯和回廊，有的也許今后很少能利用，浪費了空間；

另一方面過道設(shè)計不規(guī)則，拐角、分叉太多，不符合人的行走習(xí)慣，對空間也造成浪費。

按照商場經(jīng)營的規(guī)則，就怕消費者不來，來了就要你多走路，否則我的生意怎么好得起來？深圳等沿海城市吸取國外經(jīng)驗，一般將出入口分別設(shè)置在商場的兩側(cè)而非正中間，在滿足人流量需要的前提下，針對消費者的行走習(xí)慣，對道路盡可能地進(jìn)行壓縮，為的就是有效提高使用面積，延長消費者在商場內(nèi)的滯留時間，帶旺商鋪。

1、近深與開間的比例要協(xié)調(diào)；

2、主通道與次通道的規(guī)劃，在主要通道盡可能看到更多的商鋪；

3、人流導(dǎo)向；

4、死角的處理；

5、盡可能的把使用率提高，衛(wèi)生間、通道的寬度、公共休閑地帶等的規(guī)劃；

6、購物者的消費習(xí)慣、消費者心理、人流走向習(xí)慣；

7、柱網(wǎng)的處理，柱子盡可能不要放在鋪位中間；

8、不影響消防合格的要求；

9、按照業(yè)態(tài)劃分，服裝、音響店需要的開間小、近深長。餐飲開間適當(dāng)大點，近深也長；

10、分割的形狀盡量方正、不要異形。