規(guī)劃設(shè)計(jì)決定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的存亡

關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃，開發(fā)商常常會(huì)問(wèn)到：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品風(fēng)格如何營(yíng)造、色彩如何搭配、材料如何搭配等等，這些都是為了一個(gè)共同的目的：如何提高商業(yè)地產(chǎn)的使用價(jià)值從而提升其整體價(jià)值。本文通過(guò)理論分析，看看專業(yè)的操盤人士是如何為您解答的。

要回答這個(gè)問(wèn)題，首先必須弄清楚一點(diǎn)：商業(yè)地產(chǎn)究竟為誰(shuí)而作？通常情況下，我們把商業(yè)的目標(biāo)客戶分為三級(jí)。投資者即買鋪的人是一級(jí)客戶；商家作為經(jīng)營(yíng)者即用鋪的人，是二級(jí)客戶；而普通消費(fèi)者才是真正消費(fèi)鋪內(nèi)商品的人，是三級(jí)客戶，也是商業(yè)地產(chǎn)的終極客戶。因此，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值必將通過(guò)終極消費(fèi)客戶—消費(fèi)者對(duì)其的認(rèn)可度得以體現(xiàn)。

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃要素方法——矛盾協(xié)調(diào)法。

商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃，主要存在以下八對(duì)矛盾。只有在協(xié)調(diào)好這些矛盾的基礎(chǔ)上，才能做出成功的商業(yè)產(chǎn)品。

矛盾一：集中（concentrate）——分散（scatter）

適用于商業(yè)產(chǎn)品形態(tài)、體量、平面布置等有關(guān)規(guī)劃方面的內(nèi)容。商業(yè)地產(chǎn)的體量和價(jià)值一定是成正比的嗎？體量大是否一定意味著價(jià)值高？其實(shí)不然。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃有集中式賣場(chǎng)、步行街、商業(yè)街區(qū)、商業(yè)群落等形式，采用不同的形式體量的大小也有差別，盲目追求體量大小而忽視項(xiàng)目本身所具備的實(shí)際條件，反而達(dá)不到總價(jià)高的效果。

啟示：在做商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃時(shí)，一定要注意協(xié)調(diào)集中和分散的矛盾；不是體量越大，項(xiàng)目總價(jià)值越高；要根據(jù)項(xiàng)目自身的地塊條件和外部環(huán)境條件做規(guī)劃；要充分考慮商業(yè)產(chǎn)品的差異性特色營(yíng)造。

矛盾二：整體（whole） ——個(gè)體（individual）

適用于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體立面風(fēng)格設(shè)計(jì)、用材用料設(shè)定等方面的內(nèi)容考慮。

一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目既是一個(gè)整體的商業(yè)空間，其內(nèi)部又分為若干個(gè)體商業(yè)空間。個(gè)體商業(yè)空間強(qiáng)調(diào)個(gè)性化，個(gè)性化是否就意味著整體的凌亂無(wú)序？成功的商業(yè)項(xiàng)目在處理這個(gè)問(wèn)題的手法上大體有兩類做法：

A類：確定明晰的整體風(fēng)格，將個(gè)性元素適當(dāng)穿插其中，使其不牽強(qiáng)、不生硬；

B類：在打造整體外觀時(shí)預(yù)留個(gè)性化空間，將個(gè)性空間也作為立面的構(gòu)成部分。

啟示：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品一定要注意整體風(fēng)格的塑造；個(gè)性化空間的預(yù)留應(yīng)在整體風(fēng)格的基礎(chǔ)之上。

矛盾三：公共（Public）——私密（Private）

重點(diǎn)解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品內(nèi)部空間規(guī)劃的問(wèn)題，即公共空間與經(jīng)營(yíng)空間、可售空間與非售空間如何劃分。

A類：集中商業(yè)

對(duì)于集中商業(yè)，可用挑空中庭、挑空連廊的手法，這樣做的作用是提升檔次，形成透氣的交流聚集空間，體現(xiàn)商業(yè)特色，增加空間層次感與整體融合性，增強(qiáng)主題的視覺共享性。

B類：沿街商業(yè)

對(duì)于沿街商業(yè)，可用外挑連廊、騎樓的方式，使室內(nèi)外空間轉(zhuǎn)折，增加人流的導(dǎo)入性。

啟示：適度的公共空間（非售空間）的預(yù)留，對(duì)項(xiàng)目檔次提升、人流導(dǎo)入、人氣聚集、特色體現(xiàn)起到極大的作用。

矛盾四：開放（Open ）——封閉（Close）

本矛盾協(xié)調(diào)法主指商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品公共空間的利用和規(guī)劃問(wèn)題，需要注意的是對(duì)外沿街鋪面和內(nèi)部鋪面、品牌展示與品牌個(gè)性空間的協(xié)調(diào)。

A類：將私密空間和公共空間融合，形成私家利用、公共視覺，以此增加品牌的視覺導(dǎo)入性，自然導(dǎo)入人流；

B類：適度的封閉，便于產(chǎn)品風(fēng)格的形成，利于局部通透空間的個(gè)性突出。

啟示：私密空間和公共空間的的巧妙融合連接，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的商業(yè)氛圍營(yíng)造相當(dāng)關(guān)鍵； 商業(yè)步行街的規(guī)劃一定要考慮其自身的空間尺度條件； 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的立面未必是越通透越好。

矛盾五： 概念（Concept）——具像（Concrete）

重點(diǎn)解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品主題概念落實(shí)的問(wèn)題，主題是什么、體現(xiàn)的風(fēng)情、情景為何、帶來(lái)的體驗(yàn)等是這個(gè)問(wèn)題的主要內(nèi)容。

A類：用建筑本身體現(xiàn)主題；

B類：制造運(yùn)用視覺標(biāo)志，打造連續(xù)的、有設(shè)計(jì)的視覺焦點(diǎn)。

啟示：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的主題概念與產(chǎn)品的功能定位要相適應(yīng)； 建筑本身是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品主題風(fēng)格和氛圍的主要體現(xiàn)內(nèi)容； 視覺標(biāo)志的巧妙制造和運(yùn)用是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品主題風(fēng)格體現(xiàn)的絕佳手法。

矛盾六： 功能 （Function）——美觀（Beautify）

解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的商業(yè)特征和價(jià)值體現(xiàn)的問(wèn)題。

啟示：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品首先要體現(xiàn)"商業(yè)"特性； 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的商業(yè)性是功能性和美觀性的巧妙融合體現(xiàn)；商業(yè)氛圍的營(yíng)造不是單一空間的設(shè)置，也不是產(chǎn)品風(fēng)格的獨(dú)立體現(xiàn)，而應(yīng)是全方位、多面的細(xì)節(jié)處理。

商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品矛盾協(xié)調(diào)法中最大的法則，只有將前面七個(gè)方法良好的考慮運(yùn)用后，商業(yè)價(jià)值的最大化才能得以實(shí)現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)通過(guò)功能定位、商業(yè)性體現(xiàn)、概念的落實(shí)，最終要實(shí)現(xiàn)的社會(huì)責(zé)任與社會(huì)效益的統(tǒng)一。

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的七大原則

原則一：一定要聘請(qǐng)專業(yè)的設(shè)計(jì)公司

不是所有建筑設(shè)計(jì)公司都能進(jìn)行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)非常活躍、時(shí)尚的建筑類型，要求設(shè)計(jì)師除了具有豐富的經(jīng)驗(yàn)、高度熟練與綜合的設(shè)計(jì)能力以外，敏銳地把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)并與開發(fā)商、策劃?rùn)C(jī)構(gòu)及招商代理公司之間密切合作，及時(shí)反饋，將市場(chǎng)的需求融匯到規(guī)劃設(shè)計(jì)中，這些是優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)師不可或缺的能力。

原則二：平衡業(yè)態(tài)和功能布局之間的矛盾

商業(yè)項(xiàng)目不同功能模塊的性質(zhì)和任務(wù)，是建筑設(shè)計(jì)的根本依據(jù)和出發(fā)點(diǎn)。不同地域、不同經(jīng)濟(jì)條件、不同民族、不同服務(wù)人口數(shù)量，都應(yīng)有不同的建筑規(guī)模，并具備相應(yīng)的設(shè)施、設(shè)備和室外活動(dòng)場(chǎng)地；不同年齡、不同層次人群的需求、包括殘疾人都能等到合理滿足，其空間組織應(yīng)按功能要求、動(dòng)靜活動(dòng)形態(tài)、人流密度等適當(dāng)分區(qū)、主次明確，同時(shí)也要考慮區(qū)域或局部具有延伸和調(diào)整使用的可能性。

原則三：主力店定制化

主力店是整個(gè)項(xiàng)目的招商核心，而他們往往對(duì)建筑體的結(jié)構(gòu)有特殊要求。在選紙的時(shí)候，主力店傾向于在意向性項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)之初，就開發(fā)商進(jìn)行接觸，溝通這種需求。從規(guī)劃建設(shè)期就開始深度合作，能最大程度地減少對(duì)建筑體的改造，從而節(jié)約成本。

原則四：傳承城市文脈特征

對(duì)終端消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，具有文脈特征的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不僅僅是一個(gè)購(gòu)物消費(fèi)的場(chǎng)所，同時(shí)也是一個(gè)體驗(yàn)建筑文化、民風(fēng)民俗、滿足其精神需求的場(chǎng)所，是對(duì)更多人群形成強(qiáng)大吸引力和認(rèn)同感的關(guān)鍵要素。只有把消費(fèi)者先吸引過(guò)來(lái)才有可能產(chǎn)生消費(fèi)行為，才能體現(xiàn)提高其商業(yè)價(jià)值。

原則五：利用設(shè)計(jì)制造項(xiàng)目吸引力

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)手段，表達(dá)出購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等不同功能空間的特色。

其中對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)師而言，各種高科技的建筑結(jié)構(gòu)、構(gòu)造技術(shù)、材科設(shè)備技術(shù)，將與先進(jìn)的聲、光、電、信息技術(shù)相結(jié)合，共同創(chuàng)造一個(gè)體驗(yàn)式的綜合商業(yè)環(huán)境。不論外部形象還是內(nèi)部空間，如果在規(guī)劃設(shè)計(jì)中能將各種策劃的主題和理念加以更好的體現(xiàn)，那么其商業(yè)價(jià)值的提升就勿庸置疑了。

原則六：設(shè)計(jì)要有鮮明的人流導(dǎo)向

在項(xiàng)目設(shè)計(jì)伊始，開發(fā)商就應(yīng)該和設(shè)計(jì)師、策劃師一起，確定項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布和功能布局。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)分布和功能布局必須以人流為導(dǎo)向。也就是說(shuō)，要盡量吸引客戶經(jīng)過(guò)每一個(gè)商鋪。核心商店通常安排在樓層的兩端，對(duì)引導(dǎo)人流起重要作用，被稱為磁極與錨固點(diǎn)；中庭合理布置，如自動(dòng)扶梯連環(huán)向上，盡量鼓勵(lì)層間運(yùn)動(dòng)；有時(shí)集中的餐飲區(qū)、電影院和兒童游樂(lè)為主題的"冒險(xiǎn)樂(lè)園"放在較高樓層，以使人流向上；多個(gè)樓層設(shè)有餐飲店，但僅設(shè)于一端；有時(shí)停車場(chǎng)也僅有一端可以到達(dá)；較高樓層布置一些景點(diǎn)；設(shè)置少量休息座椅等；這些都是引導(dǎo)人流流動(dòng)的有效手段。

原則七：設(shè)計(jì)要預(yù)留未來(lái)發(fā)展空間

商業(yè)設(shè)施、環(huán)境和場(chǎng)所也不是靜態(tài)的固定存在，而是具有動(dòng)態(tài)的發(fā)展變化。從設(shè)計(jì)上創(chuàng)造一個(gè)能適應(yīng)未來(lái)發(fā)展變化的建筑空間環(huán)境也是商業(yè)項(xiàng)目的特殊要求。同時(shí)，業(yè)態(tài)的多樣化，也需要建筑設(shè)計(jì)要為安全可靠的日間和夜間管理創(chuàng)造方便的條件。

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