商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)向變化：體驗(yàn)式、特色商業(yè)街區(qū)成突圍良方

同質(zhì)化商業(yè)集中供應(yīng)，電子商務(wù)快速發(fā)展，沖擊著傳統(tǒng)商業(yè)模式，諸多地區(qū)出現(xiàn)百貨店關(guān)門(mén)、購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)慘淡的現(xiàn)象，業(yè)界稱(chēng)之為“閉店潮”。當(dāng)下實(shí)體商業(yè)正面臨生存環(huán)境嚴(yán)峻，發(fā)展頹勢(shì)盡顯的問(wèn)題。

在商業(yè)生存危機(jī)日益凸顯的當(dāng)下，創(chuàng)新求變、轉(zhuǎn)型突圍，自然而然成為學(xué)界、業(yè)內(nèi)的共識(shí)。什么樣的商業(yè)才是未來(lái)主流，則是每個(gè)商業(yè)開(kāi)發(fā)商和投資者必須思考的課題。

商業(yè)困境

事實(shí)上，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，早就不是什么新鮮話題，據(jù)四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至今年6月底，成都開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)和規(guī)劃在建的商業(yè)綜合體超過(guò)130家，已建成的商業(yè)綜合體和商業(yè)存量均位居全國(guó)前茅。

成都商業(yè)正面臨嚴(yán)重的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，以及電商的沖擊，以零售、百貨為主的傳統(tǒng)購(gòu)物中心已成疲態(tài)，尚泰、天虹等百貨店紛紛關(guān)閉。

當(dāng)然，商業(yè)運(yùn)營(yíng)商們也早就認(rèn)識(shí)到，對(duì)同質(zhì)化商業(yè)的救亡圖存，也正采取行動(dòng)，調(diào)整、轉(zhuǎn)型孜孜不倦。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，購(gòu)物中心運(yùn)作模式無(wú)非是主力店+次主力店，而主力店也只有少數(shù)的幾家，很難擺脫同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)局。為了體現(xiàn)差異化，不少購(gòu)物中心開(kāi)始加重兒童、餐飲兩大業(yè)態(tài)占比，然而這實(shí)質(zhì)上又走上了新一輪同質(zhì)化道路。

資深媒體人分析，在國(guó)外很多城市，購(gòu)物中心是出現(xiàn)在商業(yè)配套缺乏的近、遠(yuǎn)郊，通過(guò)購(gòu)物中心將人群聚集起來(lái)。然而，當(dāng)購(gòu)物中心過(guò)于集中分布時(shí)，就會(huì)面臨著分布密集，大多面臨客流不旺；競(jìng)爭(zhēng)激烈，租戶難求；運(yùn)營(yíng)、管理乏力等問(wèn)題，甚至連營(yíng)業(yè)、關(guān)門(mén)時(shí)間這類(lèi)微小問(wèn)題都難以統(tǒng)一協(xié)調(diào)，以致?lián)p害購(gòu)物中心整體形象，使顧客失去光顧興趣。

面對(duì)諸多問(wèn)題，有業(yè)內(nèi)人士提出，主打體驗(yàn)式的購(gòu)物中心與特色商業(yè)街區(qū)相互融合的商業(yè)產(chǎn)品和模式或?qū)⒊蔀榻鉀Q同質(zhì)化和電商沖擊的道路。這類(lèi)商業(yè)模式，融合商業(yè)該有的全部特點(diǎn)，即是社區(qū)底商，滿足人們?nèi)粘Ｋ?；又融合了特色商業(yè)街，走差異化路線；同時(shí)由體驗(yàn)式購(gòu)物中心抵御電商沖擊，并為周邊商業(yè)街上的商鋪帶來(lái)動(dòng)線人氣，實(shí)現(xiàn)幾種價(jià)值疊加。而這種組合，已經(jīng)在一些成都得以證明，經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)。

突圍良方

其實(shí)日本的百貨業(yè)同樣經(jīng)歷了關(guān)門(mén)低谷，如今日本實(shí)體百貨商業(yè)通過(guò)拓展功能、提供更貼心的服務(wù)，主打體驗(yàn)和特色，逐步恢復(fù)了生機(jī)。

據(jù)《商業(yè)與地產(chǎn)》分析，擁有7-Eleven、伊藤洋華堂、SOGO、西武百貨等公司的日本7&i集團(tuán)在川崎市武藏小杉這個(gè)地方開(kāi)設(shè)了一個(gè)名叫格林木購(gòu)物中心。開(kāi)業(yè)后13天，累計(jì)突破100萬(wàn)人流，一個(gè)賣(mài)場(chǎng)面積只有3.7萬(wàn)平米的商業(yè)產(chǎn)品，每日客流量近8萬(wàn)人。而吸客的良方就是“體驗(yàn)”+“特色”。

格林木購(gòu)物中心項(xiàng)目總經(jīng)理龜井先生曾說(shuō)：“要把格林木商業(yè)產(chǎn)品建成大家樂(lè)意來(lái)玩的地方，在玩的過(guò)程中順便買(mǎi)一些東西回家”。龜井的話非常準(zhǔn)確地解答了商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的核心問(wèn)題，首先商業(yè)地產(chǎn)的生命線最重要是吸引人來(lái)；其次才是銷(xiāo)售商品；在這個(gè)商業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重的大環(huán)境下，要做到這兩點(diǎn)，體驗(yàn)感、特色都很重要，而這一理論在該商業(yè)開(kāi)業(yè)后也得以證實(shí)。

此外，定制網(wǎng)購(gòu)無(wú)法享受到的體驗(yàn)和服務(wù)；根據(jù)顧客需求打造適合每個(gè)購(gòu)物者的特色街區(qū)也是實(shí)體商業(yè)保持生機(jī)的辦法之一。而這些，都只是日本商店在艱難市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，不斷翻新和升級(jí)營(yíng)銷(xiāo)概念的冰山一角。它們的做法給同樣面臨困局的中國(guó)傳統(tǒng)購(gòu)物中心的發(fā)展提供借鑒。

在中國(guó)，也有越來(lái)越多商業(yè)產(chǎn)品轉(zhuǎn)型體驗(yàn)式MAII和特色商業(yè)街。從北京、上海等一線大城市商業(yè)來(lái)看，在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)極其激烈的情況下，北京喬福、三里屯、上海外灘、衡山行、弗羅倫薩、新天地等兼具體驗(yàn)感和特色的商業(yè)街區(qū)；以及成都太古里、匯景街等特色商業(yè)街區(qū)一直保持著較高的人氣，在歲月的大浪中穩(wěn)步前行。

以太古里、匯錦街等創(chuàng)新型開(kāi)放式體驗(yàn)性特色街區(qū)為例。太古里毗鄰歷史悠久的大慈寺，接壤春熙路商圈，在購(gòu)物中心環(huán)伺下，以獨(dú)特開(kāi)放式、低密度的街區(qū)形態(tài)購(gòu)物中心，及高端服裝零售和美食餐飲抓住了市區(qū)內(nèi)大量的時(shí)尚人群。而與太古里不同，匯景街緊緊抓住成都人熱愛(ài)美食的特點(diǎn)，以90%餐飲美食業(yè)態(tài)，打造城南唯一一條極具特色的休閑餐飲美食街，集游、逛、閑、玩等多重體驗(yàn)為一體，高逼格環(huán)境，大眾消費(fèi)理念，為匯錦街帶來(lái)了大量的人氣。兩者各有特色，卻都贏得市場(chǎng)和受眾的追捧。

一位不愿具名的商業(yè)人士稱(chēng)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩、購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)劇烈、互聯(lián)網(wǎng)影響的大背景下，購(gòu)物中心開(kāi)始尋求出路。而注重體驗(yàn)式的商業(yè)中心、特色商業(yè)街區(qū)，甚至兩者相結(jié)合貫通的商業(yè)模式，或?qū)⒊蔀槲磥?lái)商業(yè)主流。

1/5