成都商業(yè)市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰加速 退+調(diào)成當(dāng)前關(guān)鍵詞

位于天府廣場(chǎng)的摩爾百貨在租約到期后歇業(yè)，Novo在蓉最后一家店鋪撤出成都市場(chǎng)，在建設(shè)路商圈經(jīng)營(yíng)了22年的華聯(lián)商廈百貨關(guān)門……今年以來(lái)，一些曾經(jīng)在成都赫赫有名的百貨商場(chǎng)相繼”謝幕“，引發(fā)了不少人對(duì)成都零售商業(yè)市場(chǎng)的關(guān)注。

對(duì)此，世邦魏理仕華西區(qū)研究部負(fù)責(zé)人朱建輝表示，根據(jù)由世邦魏理仕與中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)共同合作的《2015中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展報(bào)告》，成都仍是國(guó)際品牌商青睞的城市之一，成都的國(guó)際代表品牌擁有量?jī)H次于上海、北京。今年上半年，成都零售物業(yè)市場(chǎng)需求整體表現(xiàn)仍相對(duì)活躍，不同業(yè)態(tài)發(fā)展各有側(cè)重。“不過(guò)，當(dāng)前，成都商業(yè)市場(chǎng)已逐步進(jìn)入成熟階段，市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰加速，‘退’+‘調(diào)’成為當(dāng)前成都零售物業(yè)市場(chǎng)關(guān)鍵詞”。

核心商圈競(jìng)爭(zhēng)格局轉(zhuǎn)變——

奢侈品牌出走紅照壁 紅星路大慈寺板塊表現(xiàn)超預(yù)期

在IFS和遠(yuǎn)洋太古里開(kāi)業(yè)后，核心商圈的競(jìng)爭(zhēng)格局開(kāi)始悄然轉(zhuǎn)變。以奢侈品牌為例，在成都IFS和遠(yuǎn)洋太古里落成后，眾多國(guó)際品牌布局紅星路大慈寺板塊，重心已悄然從天府廣場(chǎng)紅照壁板塊轉(zhuǎn)向紅星路大慈寺，紅星路大慈寺板塊的商場(chǎng)表現(xiàn)高于市場(chǎng)預(yù)期，兩大賣場(chǎng)公布的2015年銷售額增長(zhǎng)也體現(xiàn)了這一趨勢(shì)。今年，他們同樣是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。Tiffany & Co.在落戶IFS后，其旗艦店正式亮相遠(yuǎn)洋太古里；同期開(kāi)業(yè)的日本服飾品牌集合店Issey Miyake，單店首次在中國(guó)集齊旗下四大品牌并引入me Issey Miyake中國(guó)首店；Uniqlo在遠(yuǎn)洋太古里新增一家門店，定位與緊鄰的IFS店形成互補(bǔ)，側(cè)面表現(xiàn)出國(guó)際品牌對(duì)核心商圈地標(biāo)項(xiàng)目的青睞。

但與此同時(shí)，伴隨高端消費(fèi)降溫，奢侈品牌繼前兩年快速在蓉?cái)U(kuò)張后，逐步調(diào)整策略整合店鋪、客群資源，降低租賃經(jīng)營(yíng)成本。核心商圈內(nèi)奢侈品仍延續(xù)年初以來(lái)的搬遷趨勢(shì)，紅照壁板塊對(duì)奢侈品牌的吸引力持續(xù)下滑。二季度，已在IFS開(kāi)設(shè)旗艦店的三個(gè)品牌相繼退出紅照壁板塊，包括仁恒置地廣場(chǎng)的Burberry、美美天一店的Ralph Lauren和Chaumet。美美天一店兩家品牌退租后，空置面積分別被隸屬于力誠(chéng)百貨集團(tuán)的電商平臺(tái)Lolever和意大利珠寶品牌Damiani填補(bǔ)。

朱建輝表示，今年上半年紅照壁板塊奢侈品牌頻頻傳出的退租消息，奢侈品牌在國(guó)內(nèi)二線城市經(jīng)歷快速擴(kuò)張后，其經(jīng)營(yíng)策略在經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨緊的形勢(shì)下已日漸審慎，更加注重集約發(fā)展。IFS和太古里引入的大批一線品牌旗艦店對(duì)紅照壁板塊客源產(chǎn)生分流影響，因此不少品牌已及時(shí)調(diào)整策略、整合在蓉店鋪資源，將重心轉(zhuǎn)向開(kāi)設(shè)于地標(biāo)項(xiàng)目的精品、旗艦店鋪。未來(lái)紅照壁板塊商業(yè)定位將不斷調(diào)整，品牌組合應(yīng)與紅星路-大慈寺板塊形成一定差異及互補(bǔ)。”

商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整提速——

百貨業(yè)危機(jī)四伏轉(zhuǎn)型在即 體驗(yàn)娛樂(lè)消費(fèi)及跨境保稅商品成“新寵”

6月位于建設(shè)路商圈已經(jīng)營(yíng)22年的華聯(lián)商廈百貨關(guān)門歇業(yè)，稱為當(dāng)前百貨業(yè)危機(jī)四伏的一個(gè)“縮影”。面臨業(yè)態(tài)單一、物業(yè)老舊、動(dòng)線死板等軟硬件條件約束，消費(fèi)者從中獲取額的購(gòu)物體驗(yàn)難以跟上快速變化的消費(fèi)市場(chǎng)。在電商和一站式購(gòu)物中心的多元沖擊下，純零售商業(yè)模式必然遭遇人氣流失的困境。加之，成都商業(yè)市場(chǎng)已逐步進(jìn)入成熟階段，外資開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商落戶成都在為本土市場(chǎng)帶來(lái)國(guó)際商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，也加速了市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰。

朱建輝表示，總體來(lái)看，形式新穎、賣點(diǎn)獨(dú)特的品牌更受青睞，而大面積體驗(yàn)、娛樂(lè)業(yè)態(tài)及主力店則是業(yè)主招商工作的突破口。凱德天府積極調(diào)整定位和業(yè)態(tài)配比，本季成功引入佩妮油畫、線上線下的素型天貓?jiān)囈麻g等品牌。歡樂(lè)頌在華潤(rùn)萬(wàn)家及Tommy Hilfiger等服飾品牌相繼退租后，增加娛樂(lè)、體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比，例如引進(jìn)永旺莫莉幻想。“在親子、教育、培訓(xùn)等工作室從寫字樓辦公轉(zhuǎn)向進(jìn)駐購(gòu)物中心后，有助于購(gòu)物中心拓展更多樣化的消費(fèi)客群”。二季度，有三家舞蹈工作室分別入駐仁恒置地廣場(chǎng)、世豪廣場(chǎng)、陽(yáng)光新業(yè)購(gòu)物中心的案例。同時(shí)，在政策引導(dǎo)下，跨境保稅商品體驗(yàn)平臺(tái)繼續(xù)主城區(qū)擴(kuò)張，仁恒置地廣場(chǎng)引進(jìn)成都首家跨境保稅服飾體驗(yàn)店和上港進(jìn)口商品超市，跨境保稅商品日漸成為賣場(chǎng)租戶調(diào)整后的一大新亮點(diǎn)。

【一線直擊】

在“冷遇”中轉(zhuǎn)型找“藍(lán)海”

瞄準(zhǔn)大健康產(chǎn)業(yè) 復(fù)城國(guó)際加速業(yè)態(tài)調(diào)整

2014年9月在蓉開(kāi)業(yè)的復(fù)城國(guó)際廣場(chǎng)是上海復(fù)地集團(tuán)在全國(guó)的首個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目。然而，正是這樣一個(gè)“來(lái)頭不小”的項(xiàng)目卻在開(kāi)業(yè)后受到了市場(chǎng)“冷遇”：沒(méi)有特色，同質(zhì)化現(xiàn)象突出，以零售、娛樂(lè)、餐飲為主打的業(yè)態(tài)組合優(yōu)勢(shì)與位于同一區(qū)域的銀泰、世豪、伊藤等大體量項(xiàng)目相比，可以說(shuō)毫無(wú)優(yōu)勢(shì)……而這便是2015年3月，成都復(fù)地商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理羅喚軍來(lái)蓉上任時(shí)所必須面對(duì)的問(wèn)題。

“成都商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)目前已經(jīng)進(jìn)入白熱化階段，新項(xiàng)目扎堆入場(chǎng)，商業(yè)體量連年攀升。而從區(qū)域來(lái)看，復(fù)城國(guó)際廣場(chǎng)所在的城南無(wú)疑是競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的區(qū)域”，羅喚軍說(shuō)，通過(guò)分析和研判，他們很快便意識(shí)到，目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目繁多，在品牌引入、資源獲取等方面都有不同程度的影響，因此，必須在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展這片“紅海”中找到“藍(lán)海”，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。

而大健康產(chǎn)業(yè)就是他口中所說(shuō)的“藍(lán)海”。羅喚軍告訴記者，健康與每個(gè)人息息相關(guān)，隨著人們對(duì)健康的越發(fā)重視、老齡化問(wèn)題加劇、二胎政策放開(kāi)，大健康產(chǎn)業(yè)將是中國(guó)未來(lái)十年新興的萬(wàn)億產(chǎn)業(yè)，發(fā)展?jié)摿Ψ浅？捎^。于是，從2015年下半年開(kāi)始，復(fù)城國(guó)際廣場(chǎng)大量調(diào)整品牌以及經(jīng)營(yíng)方向，對(duì)原有近30%的商戶進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，以期從傳統(tǒng)購(gòu)物中心的固有模式中跳脫出來(lái)。此后，隨著第一健康西南區(qū)首家旗艦店、茁悅口腔西南區(qū)最大旗艦店，以及四川省人民醫(yī)院蜀康醫(yī)療項(xiàng)目、成都市第三人民醫(yī)院體檢中心等200多家產(chǎn)業(yè)鏈條中相關(guān)企業(yè)的先后入駐，大健康產(chǎn)業(yè)如今在復(fù)城國(guó)際廣場(chǎng)已漸具規(guī)模，而復(fù)城國(guó)際的寫字樓出租率從去年全年的30%增加到了現(xiàn)在的近70%，也就是說(shuō)去年一年的業(yè)績(jī)今年卻只用了半年就完成了。

“復(fù)城國(guó)際廣場(chǎng)應(yīng)該是國(guó)內(nèi)第一個(gè)做大健康產(chǎn)業(yè)的綜合體，我們希望通過(guò)做到從嬰幼兒到成年人再到老年人都能夠在這里找到自己所需要的健康服務(wù)”，羅喚軍說(shuō)，不僅是寫字樓，商業(yè)綜合體所引入的健身、護(hù)理、專科醫(yī)院等業(yè)態(tài)也都是大健康產(chǎn)業(yè)的重要內(nèi)容，“所以，目前我們正在加速對(duì)購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)調(diào)整，力爭(zhēng)到年底時(shí)，在復(fù)城國(guó)際自持的近商業(yè)面積中，使大健康產(chǎn)業(yè)布局面積將超過(guò)1/3，這樣我們不僅不會(huì)與同片區(qū)的商業(yè)綜合體搶客源，還會(huì)成為相互引流，提升區(qū)域價(jià)值的伙伴。”

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